Սա ահազանգ է. ԿԲ-ն սահմանել է վարկային ռիսկի պատմականորեն ամենաբարձր մակարդակը

Անշարժ գույքի շուկան Հայաստանում կրկին ակտիվացել է, արագացել է նաև գների աճի տեմպը։ Սա առաջին հայացքից կարող է լավ նորություն թվալ որոշ մարդկանց, այդ թվում՝ Նիկոլ Փաշինյանի համար, ով վերջերս հպարտանում էր, թե Հայաստանում բնակարան ձեռք բերելը թրենդային է դարձել։

Սակայն այն, ինչ այսօր ներկայացվում է՝ որպես լավ նորություն, վաղը կարող է պատուհաս դառնալ քաղաքացիների, կառուցապատողների, բանկային համակարգի համար։ Առանց այդ էլ, վերջին տարիներին անշարժ գույքի շուկան հասցրել է լուրջ ռիսկեր կուտակել։ Այդ ռիսկերի մասին պարբերաբար ահազանգում է Կենտրոնական բանկը, բայց կարծես դրան ուշադրություն դարձնող չկա։

Չնայած մի քանի ամիս առաջ հնչեցված զգուշացումներին, բանկերը շարունակում են մեծ տեմպերով վարկավորում իրականացնել՝ խորացնելով շինարարության ու անշարժ գույքի շուկայի ռիսկերը։ Հաշվի առնելով այդ հանգամանքը՝ հուլիսի վերջին Կենտրոնական բանկի խորհուրդը բարձրացրեց բանկերի կապիտալի հակացիկլիկ բուֆերը և որոշեց 2027թ. փետրվարի 1-ից սահմանել ռիսկով կշռված ակտիվների 2 տոկոսի չափով, ինչը պատմականորեն ամենաբարձր ցուցանիշն է, որը երբևէ սահմանվել է։

Սա ահազանգ է, ինչը նշանակում է, որ Կենտրոնական բանկը վարկային ռիսկերի կուտակման խորացում է տեսնում։

Բնակարանների գների բարձրացումը, ինչը տեղի է ունենում անշարժ գույքի շուկայում, ինքնին դեռ վտանգ չէ։ Վտանգն առաջանում է, երբ գների արագ աճն ուղեկցվում է պարտքի շատ ավելի արագ ծանրաբեռնմամբ։

Պատկերացնենք ընտանիք, ով տեսնում է, որ բնակարաններն ամեն տարի թանկանում են։ Եթե այսօր չգնի, կարծում է, որ հաջորդ տարի նույն բնակարանն ավելի թանկ կլինի։ Այդ սպասումը ստիպում է գնորդին ավելի արագ որոշում կայացնել և ավելի մեծ հիփոթեք վերցնել։ Ավելացած պահանջարկն իր հերթին բարձրացնում է բնակարանի գինը։ Ավելի բարձր գինը նշանակում է ավելի մեծ վարկ։ Ավելի մեծ վարկը շուկա է բերում նոր գումար և կրկին աջակցում գների աճին։ Այսպես կարող է առաջանալ ինքն իրեն սնուցող շրջան, որտեղ գների աճը խրախուսում է վարկավորումը, իսկ վարկավորումը՝ գների հետագա աճը։

Այստեղից էլ ձևավորվում է անշարժ գույքի փուչիկը, որի պայթելու հավանականությունը մեծանում է հատկապես տնտեսական ցնցումների պարագայում։ Երբ տնտեսական իրավիճակը վատանա, գործազրկությունն աճի կամ ընտանիքների եկամուտները նվազեն, վարկառուների առնվազն մի մասը կբախվի վարկերը սպասարկելու խնդիրների հետ։

Բայց այդ դեպքում խնդիրն այլևս միայն բնակարանի գնորդինը չի լինելու։

Բանկերը կբախվեն կրկնակի խնդիրների հետ Բանկը կարող է միաժամանակ ունենալ ռիսկ և՛ հիփոթեքային վարկառուների, և՛ շինարարական ընկերությունների նկատմամբ։ Սրանով է անշարժ գույքի և բանկային համակարգի կապը վտանգավոր։ Նույն ակտիվը գտնվում է շղթայի գրեթե բոլոր օղակներում. Բանկը ֆինանսավորում է կառուցապատողին, ինչպես նաև բնակարանի գնորդին։ Բնակարանն օգտագործվում է՝ որպես գրավ։ Բնակարանի աճող գինը բարելավում է գրավի թվացյալ ապահովությունը։ Հետևաբար, քանի դեռ գները բարձրանում են, ամբողջ համակարգը կարող է ավելի ուժեղ թվալ, քան իրականում է։

Ամենավտանգավոր պահը ոչ թե այն է, երբ բնակարանների գները բարձր են կամ բարձրանում են, այլ այն, երբ բոլորը սկսում են վստահ լինել, որ դրանք այլևս չեն կարող նվազել։

Կենտրոնական բանկի հակացիկլիկ բուֆերի բարձրացումը պատմականորեն ամենաբարձր դիրքում այս ամենի ֆոնին պետք է դիտարկել։ ԿԲ-ն ուղղակիորեն չի ասում, թե համակարգում ճգնաժամ է հասունանում։ Բայց այն, որ լրացուցիչ կապիտալի պահուստավորում է  պահանջում բանկերից, նշանակում է՝ խնդրի խորացման ռիսկեր է տեսնում։ Սա կանխարգելիչ քայլ է։ Իսկ կանխարգելիչ քայլերը սովորաբար արվում են այն ժամանակ, երբ ռիսկերն ամբողջությամբ չեն նյութականացել, բայց դրանց կուտակման նշաններն արդեն տեսանելի են։

Շինարարության և հիփոթեքային վարկավորման արագ աճը կարճաժամկետում տնտեսական բարձր աճեր է ստեղծում, ինչից օգտվում են իշխանությունները՝ տպավորություն ստեղծելով, թե տնտեսությունը դինամիկ զարգացման մեջ է։ Սակայն տնտեսությունն ավելի դիմացկուն չի դառնում այն պատճառով, որ ավելի շատ բնակարան է վաճառվում ավելի բարձր գնով։

Եթե երկրի խնայողությունների և վարկային ռեսուրսների ավելի մեծ մասը շարունակաբար ուղղվում է արդեն իսկ թանկացող անշարժ գույքի շուկա, առաջանում է մեկ այլ խնդիր՝ տնտեսության արտադրական ու արտահանելի հատվածն է զրկվում ուղղակի ու վարկային ներդրումներից։ Բնակարանի գնի աճն ինքն իրենով չի բարձրացնում տնտեսության արտադրողականությունը։

Այս ամբողջն առավել վտանգավոր է դառնում Հայաստանի տնտեսության պարագայում, որտեղ արտաքին և տարածաշրջանային շոկերի հավանականությունը բարձր է։ Պատահական չէ, որ իր իսկ հուլիսյան գնահատականում ԿԲ-ն առաջնային ռիսկերի շարքում նշել է տարածաշրջանային տնտեսական, առևտրային և քաղաքական բարձր անորոշությունները, միաժամանակ մի քանի մակրոտնտեսական շոկերի առաջացման բարձր հավանականությունը։

«Գերակա են մնում տարածաշրջանային տնտեսական, առևտրային և քաղաքական բարձր անորոշություններից բխող ռիսկերը։ Ընթացող հակամարտությունների պայմաններում մակրոմիջավայրի վրա կտրուկ, հաճախակի և միաժամանակ ի հայտ եկող շոկերի հավանականությունը գնահատվում է բարձր»,- արձանագրել է Կենտրոնական բանկը։

Այդպիսի միջավայրում բնակարանների գների և անշարժ գույքի շուկայի նկատմամբ պարտքային բեռի արագ աճը չպետք է դիտել որպես առավելություն կամ  հաջողություն։ Հիփոթեքային վարկերը հիմնականում 10, 15 կամ 20 տարվա պարտավորություն են։ Իսկ այդ ընթացքում տնտեսությունն անխուսափելիորեն ունենում է նաև վատ շրջափուլեր։

Հիմնական հարցն այն չէ, թե վաղը բնակարանների գները կիջնե՞ն, թե՞ ոչ։ Հարցն այն է, թե ի՞նչ կլինի, եթե այսօրվա արագ աճող գներից հետո, տնտեսական պայմանները փոխվեն։

Կենտրոնական բանկը փորձում է քայլեր անել՝ նման իրավիճակներում խնդիրները մեղմելու ակնկալիքով։ Բայց դա նաև ազդանշան է կառավարությանն ու շուկայի մասնակիցներին։ Հայաստանում բնակարանների շարունակական թանկացումը բոլորովին էլ տնտեսական քաղաքականության հաջողության չափանիշ չէ։

Առավել ևս՝ հիփոթեքային վարկերի արագ աճը բարեկեցության բարձրացման նշան չէ։ Բնակարանների այս անկանոն թանկացմանը պետք է շատ լուրջ նայել։ Հակառակ դեպքում այսօրվա բումը, եթե ոչ՝ վաղը, ապա ինչ-որ պահից հետո կարող է փորձանք դառնալ անշարժ գույքի շուկայի անխտիր բոլոր մասնակիցների համար։

ՀԱԿՈԲ ՔՈՉԱՐՅԱՆ