Անշարժ գույքի շուկան՝ փլուզման վտանգի առաջ․ փուչիկը սկսում է պայթել
Անշարժ գույքի ու հատկապես բնակարանային շուկային առաջիկայում ծանր ժամանակներ են սպասվում։ Վերջին տարիներին իշխանությունները, բանկային համակարգի, կառուցապատողների հետ ձեռք ձեռքի տված՝ անհարկի միջամտություններով արհեստականորեն բարձրացրել են անշարժ գույքի գները ու շուկան կանգնեցրել են ճգնաժամի առաջ։
Երևանում այսօր բնակարաններն ավելի թանկ արժեն, քան անգամ եվրոպական երկրներում, ինչը շուկայի գերարժևորման ուղղակի հետևանք է։
Երկու-երեք տարի առաջվա համեմատ՝ բնակարանները կտրուկ թանկացել են։ Թանկացել են ոչ այնքան՝ բնական, որքան՝ արհեստական ճանապարհով։
Բնակարանների գները բարձրացել են՝ ինչպես պահանջարկի արհեստական խթանման, այնպես էլ՝ ֆինանսական բեռն ավելացնելու միջոցով։ Բազմաթիվ նոր տուրքեր ու վճարներ են դրել կառուցապատողների վրա։ Շինթույլտվությունների տուրքերն են ավելացրել, նախագծերի համաձայնեցման, ուշացումների դեպքում շինթույլտվությունների երկարաձգման տուրքեր են ներմուծել, հողի կարգավիճակը փոխելու տուրք են սահմանել, ենթակառուցվածքների անցկացման տուրքերն են կտրուկ ավելացրել։ Տասնյակ անգամներով բարձրացրել են էլեկտրաէներգիայի միացման վճարները։ Այս ամենն ավելացրել է կառուցապատողների ֆինանսական բեռը, որն արտացոլվում է բնակարանների գներում։
Անշարժ գույքի, մասնավորապես, բնակարանների գները բարձրացել են նաև շինանյութերի թանկացման հետևանքով, ինչը, թերևս, գնաճի ամենաօբյեկտիվ գործոնն է եղել։ Բայց դրա ազդեցությունն անհամեմատ ավելի փոքր է գների բարձրացման վրա, քան մյուս գործոններինը։ Հիմնականում այդ մյուս գործոններն են, որոնք իշխանությունների միջամտությամբ հանգեցրել են անշարժ գույքի շուկայի գնաճային ակտիվ դրսևորումների։ Մի բան, որը համահունչ չի եղել հասարակության գնողունակությանը։
Հասարակության իրական եկամուտներն անհամեմատ դանդաղ են ավելացել, քան բնակարանների գներն են բարձրացել։ Այս խզումը շուկան բերել-կանգնեցրել է լրջագույն խնդիրների առաջ։ Մի կողմից՝ վարչական տարբեր լծակներով նպաստելով գների բարձրացմանը, մյուս կողմից՝ որոշելով դադարեցնել պահանջարկի նախկին արհեստական խթանները՝ իշխանությունները հիմա էլ վտանգներ են ստեղծել շուկայի կայունության համար։
Սպասվում է, որ առաջիկայում բնակարանների պահանջարկը Երևանում նույնքան կտրուկ կնվազի, որքան կտրուկ ավելացել էր վերջին տարիներին։ Դա տեղի կունենա նախ այն պատճառով, որ մայրաքաղաքում հաջորդ տարվանից դադարելու է գործել եկամտային հարկի վերադարձի օրենքը, իսկ բնակչության վճարունակ պահանջարկն այնպիսին չէ, որ կարողանա այսքան կտրուկ թանկացումներից հետո բնակարան ձեռք բերել։ Մինչև վերջերս բնակարանային շուկայի ակտիվությունը գերազանցապես պայմանավորված էր եկամտային հարկի վերադարձով։ Դրա դադարեցումով՝ կդադարի նաև շուկայի ակտիվությունը։
Սա կարող է կատաստրոֆիկ հետևանքներ ունենալ անշարժ գույքի շուկայի վրա։
Այդ գիտակցումով էլ կառուցապատողները փորձում են ամեն կերպ զսպել շուկայի փլուզումը, որը կարող է տեղի ունենալ արդեն հաջորդ տարվա ընթացքում, երբ շուկան սկսի լճանալ. պահպանվելով բարձր առաջարկը՝ պահանջարկը կտրուկ կնվազի։
Գաղտնիք չէ, որ այսօր Երևանում կառուցված ու կառուցվող շենքերում մեծ քանակությամբ չիրացված բնակարաններ կան։ Եկամտային հարկի վերադարձի օրենքի դադարեցումից հետո դրանց իրացումը չափազանց դժվարանալու է։ Սա լավ հասկանալով էլ վերջին շրջանում կառուցապատողները փորձում են մինչ այդ հնարավորինս ավելի շատ վաճառք իրականացնել։ Նույնիսկ գներն են նվազեցնում։ Նորակառույցներում, տարբեր գնահատումներով, արդեն 5-10 տոկոսի գնիջեցում կա։
Բայց անգամ դա չի կարող փրկություն լինել։ Շուկայի լճացումից անհնարին է լինելու խուսափել։
Առաջարկի ու պահանջարկի շեղումը, որը կար նաև նախկինում, առաջիկայում էապես խորանալու է՝ մեծացնելով ճնշումը գների նվազեցման ուղղությամբ։ Կառուցվող բնակարանների պահանջարկը հասնելու է նվազագույնի՝ կառուցապատողներին կանգնեցնելով ֆինանսական խնդիրների առաջ։ Մի կողմից իրացումն է կրճատվելու, մյուս կողմից՝ պահպանվելու են ծախսերը, այդ թվում՝ նաև այն վարկային հսկայական պարտավորությունների դիմաց, որոնք վերջին տարիներին կառուցապատողները ներգրավել են՝ բնակարանային շինարարություն իրականացնելու համար։ Այդ և ֆինանսական այլ պարտավորությունները կատարելու համար՝ ստիպված նվազեցնելու են բնակարանների գները՝ իրացում ունենալու համար։
Որքան էլ այս փուլում կառուցապատողները փորձում են ձևավորել տրամադրություններ, թե չպետք է սպասել բնակարանների գների էական նվազեցումների, դա անխուսափելի է։
Բնակարանների գները, գուցե ոչ երկարաժամկետում, բայց կարճաժամկետում, ուզած թե չուզած, մեծ հավանականությամբ՝ նվազելու են։ Կառուցապատողները, որոնք կունենան ֆինանսական հնարավորություններ, գուցե կարողանան խուսափել դրանից՝ մինչև երկարաժամկետում կվերականգնվի պահանջարկը։ Բայց այդպիսիք, եթե նույնիսկ կան՝ հաստատ շատ քիչ են։ Մեծամասնությունը, որոնք վերջին տարիներին պատահաբար հայտնվել են բնակարանային շինարարության մեջ, վարկեր են վերցրել, շենքեր են կառուցում՝ արագ հարստանալու ակնկալիքով, այդպիսի հնարավորություններ չունեն։ Ու նրանք ստիպված են լինելու նվազեցնել գները՝ իրացում կատարելու համար։
Այսօր մեր հասարակության գերակշիռ մեծամասնության գնողունակությունը չափազանց հեռու է այն գներից, որոնք վերջին տարիներին հաստատվել են անշարժ գույքի շուկայում։ Ում գնողունակությունն էլ բավարարում է այդ պայմաններում բնակարան կամ անշարժ գույք ձեռք բերելու համար, արդեն հասցրել է դա անել։
Ժամանակ է պետք նոր պահանջարկ ձևավորելու համար։ Դա ինչքա՞ն կտևի՝ կախված է տարբեր գործոններից։ Բայց դատելով Հայաստանում տնտեսական իրավիճակի վատացումից, քաղաքացիների եկամուտների կրճատումից, առաջնային ծախսերի ավելացումից՝ այդ միտումը կարող է տարիներ ձգվել։ Իսկ դրան կառուցապատողներից շատերն ի վիճակ չեն լինելու դիմանալ։
ՀԱԿՈԲ ՔՈՉԱՐՅԱՆ
