Անշարժ գույքի շուկան ու կառուցապատումը՝ ռիսկի գոտում. ԿԲ տագնապեցնող կանխատեսումները
Կենտրոնական բանկի գնահատականներն անշարժ գույքի շուկայի ու կառուցապատման ոլորտի վերաբերյալ լավատեսական չեն։ Վերջին տարիներին եկամտային հարկի վերադարձի միջոցով արհեստականորեն խթանված ակտիվ բնակարանային շինարարության հետևանքով այստեղ լուրջ ռիսկեր են կուտակվել, որոնք կարող են դրսևորվել առաջիկա տարիներին։ Այդ ռիսկերը կապված են՝ ինչպես անշարժ գույքի պահանջարկի համեմատ առաջարկի ավելացման, գների նվազման, այնպես էլ՝ կառուցապատման ոլորտում ֆինանսական խնդիրների առաջացման հետ։
Որքան էլ կառուցապատման ոլորտի մասնակիցները փորձում են անշարժ գույքի շուկայում թուլացնել կուտակված լարվածությունն ու ձևավորված բացասական սպասումները, կայունության տրամադրություններ ստեղծել, առկա իրականությունը բոլորովին այլ բանի մասին է։ Նախորդ տարվանից սկսած Կենտրոնական բանկն արձանագրել է անշարժ գույքի գների աճի տեմպի դանդաղում, նաև նվազում։
«Տարվա ընթացքում անշարժ գույքի շուկայում դիտվել են գների աճի տեմպերի դանդաղման, իսկ որոշ դեպքերում՝ նաև նվազման միտումներ»,- ֆինանսական կայունության անցած տարվա հաշվետվության մեջ արձանագրել է Կենտրոնական բանկը։
Դատելով Անշարժ գույքի կադաստրի կոմիտեի հրապարակումներից, այդ միտումներն այս տարվա սկզբին բավականաչափ ակտիվացել են։ Մասնավորապես՝ Երևանի բնակարանային շուկայում տարեսկզբից նկատվում է գների անկում գրեթե բոլոր վարչական շրջաններում։ Մայրաքաղաքի առանձին հատվածներում ու հատկապես թանկ բնակարանային շուկայում գները հասցրել են իջնել նույնիսկ վերջին 1 տարվա նվազագույնից։ Իսկ Երևանի ընդհանուր բնակարանային շուկայում միջին գներն ընդհուպ հավասարվել են նախորդ տարվա մակարդակին։
Տարեկան կտրվածքով տարբերությունը, վերջին տվյալներով, կազմել է ընդամենը 0,7 տոկոս։
Դրանով հանդերձ, սակայն, դեռևս վաղ է սպասել անշարժ գույքի գների կայունացում՝ հաշվի առնելով այն հանգամանքը, որ առաջիկայում այստեղ կարող է հայտնվել ավելցուկային առաջարկ՝ մեծացնելով ճնշումը գների վրա։
Վերջին տարիներին շինթույլտվությունների և բնակարանային շինարարության բարձր աճը, զուգակցված անշարժ գույքի շուկայում պահանջարկի հնարավոր հագեցման և հետագա հնարավոր նվազման միտումների հետ, Կենտրոնական բանկի գնահատումներով, կարող է ստեղծել ավելցուկային առաջարկ։
«Անշարժ գույքի պահանջարկը և առաջարկը մոտարկող ցուցանիշների համադրման արդյունքում դիտարկվում են ավելցուկային առաջարկի ձևավորման ռիսկեր, որոնց հնարավոր ազդեցությունը շուկայում կարող է դրսևորվել անշարժ գույքի գների աճի տեմպի նվազմամբ կամ գների ճշգրտմամբ»,- կարծում են Կենտրոնական բանկում:
Այսօր անշարժ գույքի շուկայում առաջարկի աճի միտումը պահպանվում է բարձր մակարդակում, փոխարենը՝ գնալով ընկնում է պահանջարկը։ Առաջիկա տարիներին առաջարկի ու պահանջարկի տարբերությունն ավելի կմեծանա՝ հաշվի առնելով մի կողմից՝ նախորդ տարիներին տրամադրված հսկայական քանակությամբ շինարարական թույլտվությունները, աստիճանաբար շահագործման հանձնվող բնակմակերեսների քանակը, շինարարության մեջ կատարված վարկային մեծաքանակ ներդրումները, մյուս կողմից՝ հասարակության եկամուտների աճի դանդաղումը։
Նշենք, որ շինարարական թույլտվությունների փոքր նվազում գրանցվել է միայն 2024թ.։ Փոխարենը՝ կրկնակի աճել է ավարտական ակտերի քանակը։
Թե ի՞նչ է նշանակում շուկայի համար ավելցուկային առաջարկը, դժվար չէ հասկանալ։ Երբ շուկայում առաջարկը գերազանցում է պահանջարկին, դա ուղղակիորեն բերում է գների նվազման։ Սակայն գների նվազումն այս դեպքում նվազագույն խնդիրն է, որին կարող են բախվել շուկայի մասնակիցները։ Գների նվազումն իր հերթին՝ խնդիրների առաջ կկանգնեցնի բազմաթիվ կառուցապատողների, որոնք դեռևս չեն հասցրել իրացնել իրենց տրամադրության տակ եղած անշարժ գույքն ու բնակարանային ֆոնդը։
Սա լուրջ ռիսկ է կառուցապատողների համար, որը հնարավոր է մեղմել հավելյալ պահանջարկ ձևավորելով։ Բայց Հայաստանի այսօրվա իրողությունների պայմաններում ներքին միջավայրում դա գրեթե անհնարին է անել։ Այդ պատճառով էլ կառուցապատողները փորձում են հավելյալ պահանջարկ փնտրել դրսում։ Այլ բան, թե դա որքանո՞վ կհաջողվի նրանց։ Հայաստանի անվտանգային միջավայրի նկատմամբ՝ ինչպես ներսում, այնպես էլ՝ դրսում առկա է բավական լուրջ անվստահություն, ինչը բոլորովին էլ նպաստավոր գործոն չէ այնպիսի երկարաժամկետ ներդրումների իրականացման համար, ինչպիսին բնակարանների ձեռքբերումն է։
Մինչ պահանջարկի խթանման հեռանկարներն այս պահին անորոշ են, առաջիկա տարիներին շահագործման հանձնվող բնակարանների ծավալի աճը կպահպանվի բարձր մակարդակում՝ հաշվի առնելով նախորդ տարիներին շինարարական թույլտվությունների շարունակական աճը։ Այստեղից էլ բխում են այն հիմնական ռիսկերը, որոնք կարող են ի հայտ գալ ֆինանսական հատվածում։ Ավելցուկային առաջարկն ու գների նվազումը սպառնալիք է կառուցապատողների համար։
Բնակարանային մեծածավալ շինարարության պայմաններում վերջին տարիներին կտրուկ աճել են շինարարության ոլորտին տրամադրվող վարկերը։ Դրանց ծավալներն այս տարվա ապրիլի վերջի դրությամբ հասել են 713 մլրդ դրամի, որը համարժեք է գրեթե 1,8 մլրդ դոլարի։ Այս ցուցանիշով շինարարությանը տրամադրված բանկերի վարկային պորտֆելը զիջում է միայն սպառողական ու հիփոթեքային վարկերին։ Վերջին 2 տարվա ընթացքում շինարարությանն ուղղված վարկերը գրեթե կրկնապատկել են։
«Սա մի կողմից՝ կարող է տրամաբանական լինել. շատ շինարարություն-շատ վարկ։ Մյուս կողմից՝ անշարժ գույքի շուկայում հարաբերականորեն կայուն պահանջարկի ֆոնին կարող է նաև ոլորտում ֆինանսավորման աղբյուրների հնարավոր փոխարինման, պարտքային բեռի և դրանից ածանցված ռիսկերի կուտակման ազդակ հանդիսանալ»,- կարծում են Կենտրոնական բանկում։
Շինարարության ոլորտին տրամադրված վարկերի ծավալի աճը մեծացրել է վարկային ռիսկը։ Մեկ տարում 3.5 տոկոսային կետով աճել է դասակարգված վարկերի կշիռը՝ նախկին 1 տոկոսից հասնելով 4.5 տոկոսի։ Խոսքը չաշխատող և հսկվող վարկերի մասին է, որոնք անցած տարի կտրուկ թռիչք են արձանագրել։ Դա նշանակում է, որ կառուցապատողները սկսել են բախվել վարկերը սպասարկելու կամ վերադարձնելու խնդիրների հետ։
Որքան էլ Կենտրոնական բանկում չեն շտապում սա համակարգային երևույթ դիտարկել, այնուհանդերձ, այստեղ տագնապեցնող նշաններ կան՝ հաշվի առնելով այն իրողություններն ու սպասումները, որոնք առկա են անշարժ գույքի շուկայի հետ կապված։
ՀԱԿՈԲ ՔՈՉԱՐՅԱՆ
