Անշարժ գույքի և հիփոթեքի շուկաները ռիսկի տակ են
Վերջին տարիներին անշարժ գույքի գները Հայաստանում մեծ տեմպերով ավելացել են։ Բայց դա բավարար հիմնավորված չի եղել, արհեստական պահանջարկ է ձևավորվել, գներն ուռճացվել են, ինչի հետևանքով անշարժ գույքի և հիփոթեքի շուկաները հայտնվել են գերտաքացման ռիսկի տակ։
Թե սա ինչ է նշանակում, մասնագետները լավ գիտեն։ Շուկաների գերտաքացումը հղի է ծանր հետևանքներով։ Գերտաքացումն ինչ-որ պահից կարող է վերածվել ճգնաժամի՝ իր հետ անդունդը քաշելով՝ ինչպես անշարժ գույքի շուկան, բանկային համակարգը և կառուցապատող ընկերություններին, այնպես էլ՝ այն քաղաքացիներին, ովքեր առանց բավարար հիմքերի մտել են երկարաժամկետ վարկային բեռի տակ։
Անշարժ գույքի և հիփոթեքի շուկաներում գերտաքացման ռիսկերը փոխկապակցված են։ Դրանք գալիս են առաջին հերթին հիփոթեքի ծավալների անհարկի ավելացումից, ինչն էլ հանգեցրել է անշարժ գույքի գների գերարժևորման։
«Մասնավորապես, վերջին 5 տարիների ընթացքում հիփոթեքային վարկավորման ծավալների աճն ուղեկցվել է անշարժ գույքի գների աճով. այսինքն՝ վերջինների միջև դիտարկվում են միմյանց փոխսնուցող աճեր, որն անշարժ գույքի շուկայում գերտաքացման ռիսկի մասին է վկայում»,- ասում է Կենտրոնական բանկի նախագահը՝ անուղղակիորեն խոստովանելով, որ անշարժ գույքի գների գերարժևորումը հիփոթեքային վարկավորման ծավալների չափից շատ ավելացման հետևանք է։
Կենտրոնական բանկն անցած տարվա վերջին անշարժ գույքի գների հնարավոր գերարժևորման չափը գնահատել է 16-22 տոկոս։ Արդեն այս տարվա առաջին եռամսյակի դրությամբ իրականացված գնահատումների համաձայն՝ գերարժևորման չափն ավելի է մեծացել և կազմել մոտ 25 տոկոս:
Սրա պատճառն առաջին հերթին՝ հիփոթեքային վարկավորման ծավալների շարունակվող բարձր աճն է, ինչը խորացրել է անշարժ գույքի գերարժևորման տեմպը։
Դրանում իրենց մեղքն ունեն՝ ինչպես Կենտրոնական բանկը, այնպես էլ՝ կառավարությունը։
Չնայած Կենտրոնական բանկի կողմից ձեռնարկված որոշ քայլերին, ակնհայտ է, որ դրանք բավարար չեն եղել շուկայի գերտաքացման ռիսկից և հետագա հնարավոր բացասական հետևանքներից խուսափելու համար։
Կենտրոնական բանկի թողտվությամբ առևտրային բանկերն իրականացրել են չափից դուրս հիփոթեքային վարկավորում։ Միայն վերջին երեք տարում հիփոթեքային վարկերն ավելացել են գրեթե 2,3 անգամով կամ ավելի քան 500 մլրդ դրամով։
Վերջին տվյալներով, դրանք անցնում են 897 միլիարդից և գրեթե հավասարվել են սպառողական վարկերին։ Հիփոթեքային վարկավորումը դարձել է վարկային շուկայի ամենաարագ աճող հատվածը։
Հիփոթեքային վարկերի նկատմամբ պահանջարկի նման կտրուկ ավելացմանը նպաստել է կառավարությունը՝ մի կողմից՝ եկամտային հարկի հետվերադարձի իր չհիմնավորված ագրեսիվ քաղաքականությամբ, մյուս կողմից՝ ուշացրած տարածքային սահմանափակումներով։
Այս քաղաքականությունը բերել է նրան, որ անշարժ գույքի նկատմամբ արհեստական բարձր պահանջարկ է ձևավորվել։ Ընդառաջ գնալով այդ պահանջարկին՝ բանկերը մեծ չափերով ֆինանսավորել են եկամտային հարկի հետվերադարձմամբ հիփոթեքային վարկերի տրամադրումը։ Արդյունքում՝ առաջացել է այն վիճակը, որը հիմա անվանում ենք անշարժ գույքի ու հիփոթեքային շուկաների գերտաքացում։
Այս ամենին անցած տարվանից միացել են նաև արտաքին հատվածից տեղափոխված գործոնները՝ կապված ռուս-ուկրաինական հակամարտության և Ռուսաստանի նկատմամբ կիրառված պատժամիջոցների հետ։ Դրանք մեծացրեցին անշարժ գույքի պահանջարկը, նպաստեցին առաջարկի կրճատմանը՝ ստեղծելով լրացուցիչ գնաճային ճնշումներ։
Ճնշումներն սկզբում արտահայտվեցին վարձակալության թանկացման տեսքով, այնուհետև տեղափոխվեցին նաև վաճառքի գների վրա։ Ու չնայած հետագայում վարձակալության գները նվազեցին, վաճառքի գները՝ ինչպես առաջնային, այնպես էլ՝ երկրորդային շուկայում շարունակում են բարձրանալ։
Եթե առաջնային շուկայում դա թելադրված է հիփոթեքային վարկերի ակտիվությամբ, ապա երկրորդայինում զգացնել է տալիս առաջարկի կրճատումը։
Դա ակնհայտորեն երևում է անշարժ գույքի շուկայի առք ու վաճառքի ծավալներում, որոնք, արդեն տևական ժամանակ է, ինչ կրճատվում են։
Կրճատումը սկսվեց անցած տարվա երկրորդ կեսից, որը պահպանվում է նաև այս տարվա սկզբին։
Անշարժ գույքի կադաստրի կոմիտեի տվյալները վկայում են, որ տարեսկզբի առաջին երեք ամիսներին անշարժ գույքի առք ու վաճառքի կրճատումը հասնում է գրեթե 10 տոկոսի։
Երևանում, որը հանդիսանում է շուկայի առաջամարտիկը, գործարքները շատ ավելի մեծ տեմպով են կրճատվել՝ նախորդ տարվա համեմատ ավելի քան 26 տոկոսով։
Այս տարվա առաջին եռամսյակում մայրաքաղաքի անշարժ գույքի շուկայում գրեթե 1000-ով պակաս գույք է վաճառվել, քան վաճառվել էր անցած տարի։
Սա շուկայի համար բավական մեծ թիվ է, որը դրսևորվել է տարբեր հատվածներում՝ սկսած բնակարանային շուկայից, վերջացրած հողի վաճառքով։
Առանց բացառության, շուկայի բոլոր հատվածներում գործարքները կրճատվել են։
Բազմաբնակելի շենքերի բնակարանների վաճառքը Երևանում այս տարվա առաջին եռամսյակում նվազել է՝ շուրջ 28, անհատական տներինը՝ 27 տոկոսով։
Գրեթե կիսով չափ կրճատվել է արտադրական նշանակության շինությունների վաճառքը։ Հասարակական նշանակության շինությունների վաճառքն էլ ընկել է շուրջ 21 տոկոսով։
Գյուղատնտեսական նշանակության հողերի հետ կապված գործարքների նվազումն անցնում է 43 տոկոսից, մյուս հողերինը հասնում է գրեթե 30 տոկոսի։
Շուկայի այսպիսի պասիվացումը, որը հիմնականում առաջարկի կրճատման ու ձևավորված սպասումների արդյունք է՝ երկրորդային շուկայում հանգեցրել է անշարժ գույքի գերարժևորման կամ գների չհիմնավորված բարձրացման։ Շատերը հետաձգել են անշարժ գույքի վաճառքի իրենց մտադրությունները՝ հույս ունենալով, որ որոշակի ժամանակ հետո կարող են ավելի բարձր գին պահանջել դրա համար։ Նախընտրում են վարձակալության տրամադրել և լրացուցիչ եկամուտներ ստանալ, հատկապես որ, անգամ նվազումից հետո վարձակալության գները նախկինի համեմատ բավական բարձր են մնում։
Այս իրավիճակը, որը ստեղծվել է, չի բխում շուկայի բոլոր մասնակիցների շահերից։ Փուչիկը չի կարող անվերջ փչվել։ Այն մի օր պայթելու է, և դա կարող է ավելի շուտ լինել, քան նույնիսկ կարելի է պատկերացնել։
ՀԱԿՈԲ ՔՈՉԱՐՅԱՆ
