Անշարժ գույքի շուկայում առկա են «գերտաքացման ռիսկեր». ո՞րն է Կենտրոնական բանկի մտահոգության պատճառը

Անշարժ գույքի շուկան այս տարի ակտիվ է։ Նկատելի է նաև գների բարձրացում։ Շուկայի ակտիվացումն ու գների բարձրացումը նպաստել է բնակարանային շինարարության աշխուժացմանը, բայց դա նաև խնդիրներ է բերել։ Այդ խնդիրներին վերջերս անդրադարձել է Կենտրոնական բանկը։

ԿԲ գնահատմամբ՝ անշարժ գույքի շուկայում առկա են հնարավոր գերտաքացման ռիսկեր։

«Հիպոթեքային վարկավորման ոլորտում պահպանվել են նախորդ ժամանակահատվածում արձանագրված բարձր աճի տեմպերը, որոնք ուղեկցվել են անշարժ գույքի գների արագ աճով։

Հաշվի առնելով, որ վերնոշյալ աճերը համարվում են բնույթով միմյանց փոխլրացնող և փոխսնուցող՝ ԿԲ-ն գնահատում է, որ անշարժ գույքի շուկայում առկա են հնարավոր գերտաքացման ռիսկեր»,- այս արձանագրումը Կենտրոնական բանկն արել է բանկերի կապիտալի հակացիկլիկ շեմի չափը հաստատելու վերաբերյալ վերջերս ընդունված որոշման մեջ։

Գաղտնիք չէ, որ անշարժ գույքի շուկայի ակտիվությունը կապված է հիմնականում եկամտային հարկի արտոնության և դրան փոխկապակցված հիպոթեքային վարկավորման հետ։ Շատերն են ձգտում օգտվել այդ արտոնությունից, ու դա անում են հիպոթեքով բնակարան գնելու միջոցով։

Այս երևույթը նոր չէ, բայց ավելի է ակտիվացել հատկապես այն բանից հետո, երբ կառավարությունը որոշեց աստիճանաբար հրաժարվել Երևանում եկամտային հարկի վերադարձից։ Բնակարանի պահանջարկ ունեցող-չունեցող բոլոր նրանք, ովքեր որոշակի ֆինանսական հնարավորություն ունեին՝ շտապեցին հիպոթեքով բնակարան ձեռք բերել և օգտվել եկամտային հարկի հետվերադարձից։ Արդյունքում՝ ունեցանք այն, որ մի կողմից՝ ակտիվացավ բնակարանային շինարարությունը, մյուս կողմից՝ մեծ տեմպերով ավելանում են հիպոթեքային վարկավորման ծավալները։ Դրանք այլևս հետ են մնում միայն սպառողական վարկերից։

Բանկերի հիպոթեքային վարկերի պրոտֆելն այս տարվա հունիսի վերջի դրությամբ հասել է 722 մլրդ դրամի։ Բացառությամբ սպառողական վարկերի, այդ ցուցանիշով այն անցել է բանկերի մյուս բոլոր վարկային պորտֆելներին։

Սպառողական վարկերի պորտֆելից հիպոթեքը հետ է մնում ընդամենը 107 մլրդ դրամով։

Գուցե թվա, թե տարբերությունը փոքր չէ, բայց հաշվի առնելով այն, թե ինչպիսի մեծ տեմպերով է աճում հիպոթեքային վարկավորումը, այդ տարբերությունն էլ շատ արագ կարող է անհետանալ։

Պատկերացնելու համար, թե վերջին տարիներին ինչ է տեղի ունեցել հիպոթեքային վարկավորման ոլորտում, նշենք, որ 2019թ. կեսերին բանկերի հիպոթեքային վարկերի պորտֆելը կազմում էր ընդամենը 300 մլրդ դրամ։ Այդ ժամանակ սպառողական վարկերը անցնում էին 810 միլիարդից։  Ընդամենը 3 տարվա ընթացքում հիպոթեքային վարկերը ավելացել են գրեթե 2,5 անգամով և այս պահին զիջում են միայն սպառողական վարկերին։

Կար ժամանակ, երբ բանկերի վարկային պորտֆելում ամենարագը աճում էին սպառողական վարկերը։ Մի պահ դրանք հասան ընդհուպ 960 մլրդ դրամի։ Սակայն վերջին 2 տարիներին զգալիորեն նվազել են՝ հասարակության վարկային բեռի ծանրացման, վարկունակության անկման և ռիսկերի ավելացման հետևանքով։

Այս տարի էլ սպառողական վարկերի շուկան ակտիվ չէ։ Մի փոքր աճ կա, բայց դա այն աճը չէ, որը ժամանակին տեսնում էինք։

Անցած տարվա վերջին բանկերի սպառողական վարկերը կազմում էին 824 մլրդ դրամ։ Այս տարվա ընթացքում ավելացել են ընդամենը 4 միլիարդով։

Այնինչ՝ այդ նույն ժամանակահատվածում բանկերի հիպոթեքային վարկերի պորտֆելը շարունակել է ակտիվ աճել։ Անցած տարվա վերջին այն 654 մլրդ դրամ էր։ Այս տարվա առաջին կեսի ավելացել է ևս 68 մլրդ դրամով։ Նախորդ տարվա համեմատ էլ տարբերությունը 171 մլրդ դրամ է։

Տարեսկզբի առաջին 6 ամիսներին բանկերի հիպոթեքային վարկերն ավելացել են՝ 10, իսկ նախորդ տարվա համեմատ՝ 31 տոկոսով։ Ոչ մի այլ վարկային հատվածում այսպիսի ակտիվություն չի եղել։ Առանձին ոլորտներում, այդ թվում՝ արդյունաբերության մեջ, առկա է նաև վարկային պորտֆելի անկում։

Եթե անցած տարվա վերջին արդյունաբերության մեջ կատարված վարկային ներդրումները գերազանցել էին 522 միլիարդը, ապա այս տարվա հուլիսի 1-ի դրությամբ կազմել են 510 մլրդ դրամ։ Իհարկե, պետք է ընդունենք, որ սրա վրա կա նաև դրամի ամրապնդմամբ պայմանավորված հաշվարկային որոշակի ազդեցություն։ Բայց անգամ այդ ազդեցությունը հաշվի առնելով՝ մեծ տեղաշարժեր չկան արդյունաբերության վարկային պորտֆելում։ Ավելին, այն էապես զիջում է հիպոթեքային վարկավորմանը, ու դա տեղի է ունեցել առավելապես վերջին 2-3 տարիներին՝ հիպոթեքի շուկայում չափից դուրս ակտիվ վարկավորման հետևանքով։

Հիպոթեքի նման արագ աճը տաքացրել է շուկան։ Վերջին ամիսներին այստեղ նաև այլ գործոններ են ի հայտ եկել՝ կապված դրամի անսպասելի արժևորման հետ։

Տարեսկզբին, առավել ևս՝ մեկ տարի առաջ, ոչ ոք չէր կարող պատկերացնել, որ դոլարն ու եվրոն հայաստանյան շուկայում այսքան կարող էին արժեզրկվել դրամի նկատմամբ։ Ընդհակառակը՝ արժութային շուկայում միշտ էլ հակառակ երևույթն է տեղի ունեցել. երկարաժամկետ հատվածում դրամը թուլացման միտում է ունեցել։ Այդ պատճառով էլ երկարաժամկետ պայմանագրերը, որոնցից մեկն էլ կառուցապատումն է ու բնակարանների գնումը, սովորաբար հաշվարկվել են տարադրամով արտահայտված դրամային համարժեքով, ինչն ապահովում էր կառուցապատողների ռիսկերը։ Հիմա, երբ դրամի նկատմամբ տարադրամի գինն ընկել է, այդ պայմանագրերը դարձել են ի վնաս կառուցապատողների։

Նրանք տուժում են նաև գնաճի հետևանքով։ Թանկացել են ոչ միայն պարենային, այլև ոչ պարենային ապրանքները, այդ թվում՝ շինանյութերը։ Դա մեծացրել է ֆինանսական ճնշումը կառուցապատողների վրա։ Նրանք հայտնվել են բավական անհարմար իրավիճակում, ու եթե այս պրոցեսը երկարի, կարող են բախվել սնանկության խնդիրների հետ, ինչը կբերի նաև անշարժ գույքի շուկայի փլուզման։

Սա լուրջ ռիսկ է անշարժ գույքի, ինչպես նաև հիպոթեքային շուկայի համար։ Հավանաբար դրանով են պայմանավորված նաև Կենտրոնական բանկի մտահոգությունները՝ կապված շուկայի հնարավոր գերտաքացման ռիսկերի հետ։ Այդ ռիսկերը թուլացնելու համար, պետք է սահմանափակել հիպոթեքի ծանրաբեռնումը և օժանդակել կառուցապատողներին։ Չի կարելի թույլ տալ, որ անշարժ գույքի շուկան փլուզվի։ Դրա հետևանքները շատ ավելի ծանր կարող են լինել, քան միայն անշարժ գույքի շուկայի փլուզումն է։

ՀԱԿՈԲ ՔՈՉԱՐՅԱՆ