«Անշարժ գույքի շուկայում նախորդ տարվա վերջերից պասիվ շրջան է. անշարժ գույքի ակտիվությունն ու խթանումը պահանջում է լայնածավալ և գրագետ կառավարում». «Ակցեռն» հոլդինգի նախագահ

Մարտի 19-ին ՀՀ վարչապետ Նիկոլ Փաշինյանը լրագրողների հետ հանդիպման ժամանակ` խոսելով հիպոթեքային վարկավորումից, ասել էր, որ այն աճել է 100 տոկոսով.

«Այս տարի փետրվարին՝ նախորդ տարվա փետրվարի համեմատ, հիպոթեքային վարկավորման ծավալն աճել է 100%-ով, կառավարության ծրագրերի շրջանակներում՝ 145%, և այսօրվա դրությամբ երկրում հիպոթեքային վարկավորման պորտֆելի ծավալն աճել է ընդհանուր 30%-ով: Սա նշանակում է, որ մենք առաջիկայում ունենալու ենք շինարարության պահանջարկ, որն իր հետ բերելու է նոր աշխատատեղեր և ոչ միայն շինարարության, այլև սպասարկման ոլորտում: Սա շատ կարևոր ցուցանիշ է, որ իր հետ բերելու է գործազրկության կրճատում: Այս պահին ՀՀ-ում կառավարության հետ քննարկվում է 89 ներդրումային ծրագիր՝ 2.7 մլրդ դոլար ծավալով, որից 42-ը՝ 774 մլն ծավալով, ակտիվ փուլում են: Սա նշանակում է, որ երկրում որոշակի ներդրումային աճ ունենք»,- ասել էր վարչապետ Փաշինյանը։

Չնայած վարչապետի հայտարարությանը, տնտեսական ոլորտի բազմաթիվ փորձագետներ նշում են՝ անշարժ գույքի շուկայում պասիվացում է նկատվել 2018թ. վերջից և շարունակվում է մինչև օրս։

Հասկանալու համար, թե Հայաստանում տեղի ունեցած իշխանափոխությունից հետո  ի՞նչ է տեղի ունենում անշարժ գույքի շուկայում, 168.am-ը զրուցեց «Ակցեռն» հոլդինգի նախագահ Հակոբ Բաղդասարյանի հետ։

– Պարոն Բաղդասարյան, Հայաստանում տեղի ունեցած թավշյա հեղափոխությունից հետո անշարժ գույքի շուկայում ի՞նչ փոփոխություններ են տեղի ունեցել, շուկայում առք ու վաճառքի ակտիվացում գրանցվե՞լ է։

– Հայաստանում տեղի ունեցած հեղափոխությունն իր ազդեցությունն ունեցավ նաև անշարժ գույքի շուկայի վրա, քանի որ ՀՀ-ում 25 տարի անց արմատապես կոտրվեց այն կարծրատիպը, որ ոչինչ հնարավոր չէ փոխել, այս առումով այն իր մեջ պոզիտիվ տարրեր էր պարունակում։ Քաղաքացին վստահություն ստացավ, որ իր ակտիվությամբ կարող է դառնալ երկրի տերը։ Այս ամենին դրականորեն արձագանքեցին նաև սփյուռքի մեր հայրենակիցները, նրանք ակտիվություն ցուցաբերեցին, որն էլ իր ազդեցությունն ունեցավ աշարժ գույքի շուկայի վրա։ Ձևավորվեց մոտավորապես 30 տոկոսի պահանջարկ, տեղի ունեցավ նաև գնային բարձրացում, այսինքն՝ պահանջարկի ավելացումը բերեց գույքի գների բարձացման՝ մինչև 10 տոկոս։

Սակայն 2018 թվականի վերջին ավելի պասիվ շրջան սկսվեց, քանի որ անշարժ գույքի ակտիվությունն ու խթանումը պահանջում է լայնածավալ, լայնապրոֆիլ, այսպես ասած՝ բոլոր ոլորտների գրագետ կառավարում, մասնավորապես՝ բանկային ու տնտեսվարողների ոլորտի, օրենսդրական միջամտությունների և այլն։

Որովհետև նախորդ տարիների համար անշարժ գույքի շուկան բիզնեսի համար այլ մոտիվացիաներ էր ունեցել՝ հիմնականում կախվածության մեջ պահելու, կառավարելի դարձնելու, պայմանավորվելու տեսանկյունից, որպեսզի գործարարն ունենա մեկ պատուհան և դրանց դեպքում կարողանա հասնել հաջողության։ Ներկա իրավիճակին գործարար շղթան ամբողջ այդ մոտիվացիաները պետք է նորից վերաձևավորի, ամեն ինչ հասկանալի դառնա տնտեսվարող սուբյեկտներին, որպեսզի նրանք երկարատև ռեժիմով կարողանան կազմել իրենց ծրագրերը։

Այժմ սպասողական վիճակը մեր գործարարների շրջանում  հիմնականում ձևավորված է բանկային ոլորտի, ֆինանսների հասանելիության, հասարակության գնողունակության գործոնով։ Նշեմ ևս մեկ գործոն. ձեռնարկատիրական գործունեությամբ զբաղվող ընկերությունների ավելացում պետք է լինի, նոր խաղացողներ պետք է դաշտ մտնեն, քանի որ առանց խաղացողների քանակական կշռի ավելացման՝ մեր բոլոր տարբերակները՝ ստվերի դեմ պայքարը և այլն, սահմանափակ ռեսուրս է և կարող է կարճատև արդյունք ունենալ։

– Իսկ դաշտը թո՞ւյլ է տալիս, որպեսզի նոր խաղացողներ հայտնվեն շուկայում։

– Ներկայումս այս գործընթացներն ակտիվ ընթանում են, կան գերատեսչություններ, որ շատ վատ են աշխատում, և՝ հակառակը: Այսինքն՝ և՛ լավն ունենք, և՛ վատը։ Եվ մեր կառավարության անելիքներից մեկն էլ այն է, որ կարողանա զանազանել և օբյեկտիվ գնահատել կառավարության գերատեսչություններից յուրաքանչյուրի աշխատանքը, գնահատելուց հետո անել ընդհանուր եզրակացություն և կատարել համապատասխան քայլ։ Մենք հեղափոխություն ունեցանք այն պատճառով, որ նախորդ կառավարությունները յուրաքանչյուր իրավիճակի վերաբերյալ գուցե եզրակացություն անում էին, սակայն դրանց չէին հետևում քայլեր, գործողություններ, պատասխանատվություն և այլն։

– ՀՀ վարչապետը լրագրողների հետ հանդիպմանը նշել էր, որ հիպոթեքային վարկավորումը նախորդ տարվա փետրվարի համեմատ՝ 30 տոկոսով աճել է, Ձեր գործակալության դիտանկյունից՝ աճ գրանցե՞լ եք, եթե՝ այո, ապա այն ինչո՞վ է պայմանավորված։

– Կարող եմ բանկային ոլորտի ֆինանսների հասանելիության տեսանկյունից որոշակի դրական մասը ներկայացնել, որը նախորդ տարիների հետևանք է իր մեջ պարունակում, հիմնականում՝ կանոնադրական կապիտալի հնգապատիկ բարձրացումը, ինչը բանկերին ստիպեց վերանայել իրենց նախորդ գործունեությունը, քանի որ նրանք ստիպված էին այդքան գումարով մտնել խաղի մեջ։ Այդքան գումար ունենալուց զատ, նրանք նոր ռեսուրսներ ու դաշտեր պետք է ունենային, այսինքն՝ սրա մեջ հարկադրված քաղաքականություն կար, որ բանկերն իրենց քաղաքականությունը որոշակի փոփոխության ենթարկեցին։ Բացի տոկոսադրույքների իջեցումից, բանկերը փորձեցին դեմքով գնալ դեպի այն բիզնեսները, որտեղ հնարավորություն կա ֆինանսավորելու։

Բանկերի ակտիվացման հիմնական քայլը կապում եմ դրական կապիտալի կտրուկ բարձրացման հետ, որը Կենտրոնական բանկի վարած դրամարկղային քաղաքականության մեջ էր մտնում։ Կարծում եմ՝ հեղափոխությունից հետո բանկերը պատասխանատվություն են կրում սպասարկելու այդ հեղափոխության տնտեսական ոլորտը, որի արդյունքում պետք է ախորժակների զսպում տեղի ունենա: Եթե Կառավարությունը չնկատի այդ ամենը, վստահ եմ, որ հետևանք են ունենալու։ Ուստի բանկերը վիճակը սթափ են գնահատում և ցանկանում են տնտեսության աշխուժացման գործում իրենց լուման ունենալ։

– Վերջին մեկ տարվա ընթացքում Հայաստանում ավելի շատ անշարժ գույք ձե՞ռք  են բերել, թե՞ վաճառել։

– Գույքի վաճառքն ու ձեռք բերվածը պետք է հավասար լինի, որքան վաճառվել, այնքան էլ ձեռք է բերվել։ Այսինքն՝ քանակը համաչափ է, բայց, իհարկե, վաճառողներն ավելի շատ են, քան ձեռք բերողները, հակառակ դեպքում՝ գների կտրուկ բարձրացում տեղի կունենար։
Հայաստանում բնակվողները գույք ձեռք բերելիս մեծ մասամբ օգտվում են դրսում բնակվող մեր հայրենակիցների ֆինանսական հնարավորություններից, սա կարող ենք ֆիքսել դրամական փոխանցումների քանակով։

– Իսկ մայրաքաղաքի ո՞ր հատվածում են հիմնականում ցանկանում գնել անշարժ գույք, կա՞ վիճակագրություն։

– Քանի որ Հայաստանը փոքր երկիր է, մայրաքաղաքը՝ նույնպես, բնականաբար, ամեն ինչ սկսվում է Կենտրոնից։ Նույնիսկ մենք նախորդ տարիների փորձ ունենք, երբ թանկացումներ եղան, դրանք սկսվեցին Կենտրոնից, ապա տարածվեցին նաև մյուս հատվածներում, չնայած, դինամիկ զարգացման դեպքում մարզերը նույնպես այդ ամենից անմասն չեն մնում։

– ՀՀ վարչապետը հայտարարեց, որ տրվել է տնտեսական հեղափոխության մեկնարկը, այդ հեղափոխությունը հասե՞լ է անշարժ գույքի ոլորտ։

– Տնտեսությունն ամեն ինչի հիմքն է, հաղթանակ տնտեսությունում, նշանակում է՝ հաղթանակ արտաքին քաղաքականությունում, դիվանագիտական հարաբերություններում, և այլն։ Աշխարհն այսօր փոխվել է, կարևորում են ոչ թե մեծ պետությունները, այլ մեծ տնտեսություն ունեցողները։ Երբ մենք ի վիճակի լիենք մրցունակ արտադրանքի, և մրցունակության համար լինեն արդյունավետ պայմաններ, մեղմ հարկային ու մաքսային քաղաքականություն, կանխատեսելիություն, այս ժամանակ ամեն ինչ ավելի դրական կլինի։

Այսինքն, եթե մենք տնտեսության ոլորտում արձանագրենք այդ հաջողությունը, ապա անշարժ գույքի ոլորտը դրա ինդիկատորն է և ցույց է տալու՝ այդ հաջողությունը կա՞, թե՞ ոչ։

Ամբողջ աշխարհում, եթե ցանկանում են պետության մասին կարծիք կազմել, նայում են տվյալ երկրի վերամբարձ կռունկների քանակին ու տեղաշարժին, դրանից են հասկանում՝ տվյալ պետությունը շնչո՞ւմ է, թե՞ հոգեվարքի մեջ է։ Այսօր ունենք տնտեսական հեղափոխության բոլոր նախադրյալները, սակայն դրա իրականացման համար պետք է ձևավորվի պետական պաշտոնյայի պատասխանատվության ինստիտուտը, պետական պաշտոնյան պետք է մտքի թռիչք ունենա, առանց տեսլականի, օրենսդրական  լուծումների ու լավ կադրերի՝ ոչինչ չի լինի։

– Կառավարության այսօրվա կադրերի միջոցով հնարավո՞ր է տնտեսական հեղափոխություն իրականացնել։ 

– Նախարարություններում ունենք կադրեր, որոնց միջոցով կարող ենք անել, այսինքն՝ ոմանց միջոցով, իսկ ընդհանուր՝ ոչ։ Մենք տարբեր ոլորտների հետ ենք աշխատում, դրանց մի մասը մեզ լիարժեք բավարարում են, իսկ կան նախարարներ, որոնք արդեն տարերքի մեջ են, որ արդեն ղեկավար են։ Շատ մարդկանց եմ ճանաչում, որ կես ժամով նախարար է նշանակվել ու ամբողջ կյանքում ասում է, թե նախարար է աշխատել։ Լավատեսություն ունենք, որ կադրերի հատվածը ժամանակի ընթացքում կտարանջատեն։

– Անշարժ գույքի շուկայում կա՞ օրենսդրական բարեփոխումներ իրականացնելու անհրաժեշտություն։

– Կարծում եմ՝ տնտեսական ոլորտի բոլորի հարցեր լուծումը կախված է օրենսդրական լուծումներից։ Մեր գերատեսչությունների մեջ առայժմ չեմ նկատում կոնֆլիկտ, ենթադրենք՝ ֆինանսների, ՊԵԿ-ի և էկոնոմիկայի, կամ՝ Բնապահպանության նախարարությունների միջև: Եթե միշտ համերաշխություն է, դա ինձ արդեն անհանգստացնում է: Համերաշխ մթնոլորտը դեգրադացիա է, սա նույնն է, որ համերաշխություն լինի մեղադրող դատախազի և դատապաշտպանի միջև։ Առանց կոնֆլիկտի՝ չի կարող լինել արդարություն ու առաջխաղացում։

Քանի որ գերատեսչությունների մի մասը պատասխանատվություն է կրում տնտեսության զարգացման համար, ապա առաջարկությունների պարզեցման և այլ մեխանիզմներով, առաջին հայացքից՝ պետք է լինի՝ ի վնաս ֆինանսների, պետք է ուղղվածությունն ազատի և քիչ ֆինանսներ թույլ տա մտնել, իսկ մյուս գերատեսչությունները պետք է կոնսերվատիվ, պահպանողական պահվածք ցուցաբերեն, որից վերադաս պատասխանատուն պետք է հետևություններ անի և այդ կոնֆլիկտից գտնի ոսկե միջինը։ Բայց քանի որ այդ կոնֆլիկտը չկա, նույն վերադասն ի վիճակի չէ երկու կողմ հանդիսանալ, այստեղ խնդիր եմ տեսնում, քանի որ ընդհանուր համերաշխություն կա, ինչը սխալ է։

Օրինակ՝ այսօր  հոսքագծերի ներմուծման առումով Կառավարությունն իր նիստերի ընթացքում փորձում է արտոնություններ տալ, բայց կարելի էր օրինագծերով արտոնություններ տալ, ազատել հարկերից, ենթադրենք, սարքավորումների ներմուծման դեպքում, որպեսզի դրսում աշխատող հայ գործարարները կարողանան իրենց հոսքագծերը տեղափոխել Հայաստան և փորձեն գործունեություն ծավալել։ Խնդիր ունենք նույն ավիացիոն ոլորտում. գները մեր հարևան պետությունների համեմատ՝ մրցունակ չեն, խոսում ենք տուրիզմի զարգացման մասին, բայց այստեղ գնային փոփոխությունները սահմանափակ են։ Յուրաքանչյուր ոլորտ պետք է մանրամասն ուսումնասիրվի՝ հասկանալու համար, թե ինչ պետք է արվի զարգացման համար։ Այսինքն՝ դրանք բոլորն էլ օրենսդրական լուծումներ են պահանջում։

– Հայաստանաբնակներն արտերկրում հաճա՞խ են ձեռք բերում անշարժ գույք, նրանք ի՞նչ տոկոս են կազմում։

– Այո, մեզ մոտ կա այնպիսի խավ, որը դրսում անշարժ գույք է ձեռք բերում, բայց քանի որ նրանք հիմնականում գործարար շղթայից չեն (կան տարրեր, որոնք խոսում են նախկին բարձրաստիճան պաշտոնյաների մասին), ապա դրանք կրում են ոչ պաշտոնական բնույթ, որպեսզի այդ ամենը վիճակագրությունից դուրս լինի։ Այսինքն՝ այդ ամենը ոչ թե՝ անշարժ գույքի ձեռքբերում է, այլ՝ միջոցների դիվերսիֆիկացիա է՝ «սև» օրերի հաշվարկից ելնելով։

– Իսկ ո՞ր երկրներում են հիմնականում ձեռք բերում։

– Օրինակ՝ լրատվամիջոցներից էլ տվյալներ ունենք, որ նման անշարժ գույք ունեն Արաբական էմիրություններում, Չեխիայում, ԱՄՆ-ում, ինչպես նաև՝ այլ երկրներում։

– Օտարերկրացիները Հայաստանում անշարժ գույք գնո՞ւմ են։

– Իհարկե, բայց այդ մարդիկ ուշադրությամբ հետևում են տնտեսության ամբողջ շարժին և, բացի հայկական, այսպես ասած՝ առաջին ձեռքից տեղեկատվությունը ստանալուց, ստանում են իրենց երկրների վերլուծությունները, որոնք համադրելուց հետո կայացնում են որոշում։

– Ձեզ որքա՞ն ժամանակ է անհրաժեշտ՝ հասկանալու համար, թե Ձեր հույսերը՝ կապված տնտեսական հեղափոխության հետ արդարացե՞լ են, կամ՝ հակառակը։

– 3-6 ամիս է անհրաժեշտ, տեսնող մարդու համար սա բավական է, չտեսնող մարդու համար անհրաժեշտ է այնքան ժամանակ, մինչև իրավիճակը պայթի։

Զվարթ Խաչատրյան