Գնե՞լ արդյոք բնակարան կառուցապատողից՝ եկամտային հարկի հաշվին

Այս տարվա հունվարի 1-ից ուժի մեջ է մտել «Եկամտային հարկի մասին» օրենքի այն փոփոխությունը, որի համաձայն` հիպոթեքային վարկառուի սպասարկման տոկոսները եկամտային հարկի գումարներից վճարվում են պետության կողմից։ «Եկամտային հարկի մասին» ՀՀ օրենքում լրացում կատարելու նախագծով սահմանվում էր, որ «բնակարանների ձեռքբերման կամ անհատական բնակելի տների կառուցման համար ստացված հիպոթեքային վարկերի սպասարկման տոկոսները վճարվում են պետության կողմից` դրանով իսկ նվազեցնելով վարկառու անձանց ֆինանսական բեռը»։

Ավելի պարզ ասած, դուք, այսպես թե այնպես, վճարում եք եկամտային հարկ, և այս փոփոխության շնորհիվ` ձեր վճարած հարկն ուղղվում է ոչ թե պետբյուջե, այլ ձեր վարկի մարմանը։

Անցած տարվա վերջին, երբ կառավարությունը քննարկում էր այդ նախաձեռնությունը, հեղինակները բավականին լավատեսորեն էին տրամադրված։ Ըստ նրանց` օրենքի փոփոխությունը պետք է թույլ տար երկու կարևոր խնդիր լուծել` օգնել ազգաբնակչությանն առավել մատչելի պայմաններով լուծել բնակարանային ապահովվածության խնդիրն ու նպաստել շինարարության ոլորտի զարգացմանը։ «Նախագծի ընդունումն անպայմանորեն կհանգեցնի անշարժ գույքի նկատմամբ վճարունակ պահանջարկի ավելացմանը, հետևաբար նաև` կնպաստի տնտեսության շինարարական հատվածի ակտիվացմանը»,- ասում էին նրանք։

Անցել է արդեն մոտ 4 ամիս։ Կարո՞ղ ենք արդյոք ասել, որ օրենքի հետ կապված հույսերն արդարացել են։ Մինչ այս հարցին պատասխանելը` եկեք կենցաղային օրինակով հասկանանք, թե ինչ է նշանակում այս արտոնությունը, և ինչպես է պետությունն օգնում վարկառուին։

Ենթադրենք` երիտասարդ ամուսնական զույգը ցանկանում է գնել 24 միլիոն դրամ (մոտ 50 հազար դոլար) արժողությամբ մի բնակարան։ Ամուսինները միասին ստանում են ամսական մոտ 500 հազար դրամ «կեղտոտ» աշխատավարձ (ներառյալ` հարկերը)։ 300 հազար դրամ ամուսնու աշխատավարձն է, 200 հազար` կնոջ աշխատավարձը։ Հարկերը հանելուց հետո մնում է առավելագույնը 380 հազար դրամ։

Սկսում են հաշվարկներ անել։ Եթե գնեն 24 միլիոն դրամ արժողությամբ բնակարան, բանկը կարող է վարկավորել այդ գումարի 70%-ի չափով` 16.8 միլիոն դրամ (իհարկե, ենթադրում ենք, որ ամուսիններն ունեն 7.2 միլիոն դրամ կանխավճարը)։ Եթե վարկը տրամադրվում է ստանդարտ պայմաններով` 10 տարով և 12% տարեկան տոկոսադրույքով, ամսական մարումը կազմում է շուրջ 240 հազար դրամ։

Մինչ ծանրութեթև են անում, թե մնացած 140 հազարով դրամով կարո՞ղ են 1 ամիս յոլա գնալ, ծանոթներից մեկը հուշում է` իսկ գիտե՞ք, որ կարող եք հիպոթեքային վարկը մարել եկամտային հարկի հաշվին։ Այսինքն` պետությունը ձեր փոխարեն վճարում է ամսական մարման մի մասը։ Ուրախանում են և սկսում նորից հաշվել։

Ամուսնու աշխատավարձից եկամտային հարկն ամսական կազմում է շուրջ 76 հազար դրամ, կնոջ աշխատավարձինը` 50 հազար դրամ։ Մասին` 126 հազար դրամ։ Փաստորեն, ստացվում է, որ ամսական մարման կեսը պետությունը վերցնում է իր վրա։ Ամուսինները կատարում են ամսական մարումները բանկին, իսկ պետությունը եռամսյակը մեկ նրանց վերադարձնում է վճարած եկամտահարկը։

Մինչ այս պահն ամեն ինչ ոգևորող է, որովհետև այս մարդիկ իրենց նախատեսածից 126 հազարով քիչ են «դուրս տալու»։ Ու ոգևորված սկսում են բնակարան փնտրել` 24 միլիոն դրամի սահմաններում։ Անպայման նորակառույցից, որովհետև այս արտոնությունը գործում է միայն «առաջին ձեռքից»` կառուցապատողից բնակարան գնելու դեպքում։ Մտածում են` լավ, ոչինչ, թող նորակառույցում 2-3 հազար դոլարով ավելի թանկ լինի, միևնույն է` պետությունը մեր մեջքին կանգնած է։

Սակայն ոգևորությունը շատ արագ մարում է։ Որովհետև պարզվում է, որ նորակառույցում բնակարանը շատ ավելի թանկ է։ Ոչ թե 2-3 հազարով, այլ 10-15 հազարով։ Ու ոչ թե նրա համար, որ նորակառույց է, այլ որովհետև` կառուցապատողից տուն գնելու դեպքում գնի մեջ ներառված է նաև 20% ավելացված արժեքի հարկը։

Պա՞րզ է, թե որտեղ է թաքնված խնդիրը` ԱԱՀ-ի մեջ։

Եթե անհատ բնակարանատերը ձեզ պատրաստ է վաճառել 3 սենյականոց բնակարանը 50 հազար դոլարով, ապա կառուցապատողի դեպքում այդ նույն բնակարանը կարժենա նվազագույնը 60 հազար դոլար (որից 10 հազար դոլարն ԱԱՀ-ն է)։ Եթե տունը գնում եք հիպոթեքային վարկով, ապա վաճառողի հետ փոխադարձ համաձայնությամբ բնակարանի գինը պակաս ձևակերպելն իմաստ չունի։ Որովհետև այդ դեպքում բանկը ձեր ուզած չափով չի վարկավորի։ Ասենք, 60 հազար դոլարանոց բնակարանը 40 հազար դոլար ձևակերպելով` ավելի քիչ ԱԱՀ կվճարեք, սակայն բանկը ձեզ կտա առավելագույնը 28 հազար դոլարի վարկ։ Իսկ բարձր գնով ձևակերպելու դեպքում ամսական մարումը շատ կլինի, և ավելի շատ ԱԱՀ կվճարեք։

Հիմա պա՞րզ է, թե ինչու է այս արտոնությունը տարածվում միայն կառուցապատողներից բնակարան ձեռք բերելու վրա։ Ըստ օրենքի հիմնավորման` այն նպատակ ունի ոչ միայն մատչելի դարձնել բնակարանով ապահովվածությունը, այլև խթանել շինարարության ոլորտի աճը։ Սակայն ոչ պակաս կարևոր (երևի ամենակարևոր) պատճառն այն է, որ կառուցապատողից գնելու դեպքում պետությունը «գլխանց» ստանում է իր բաժինը` ԱԱՀ-ի տեսքով։ Այսինքն` հիմա ձեզանից վերցնում է 5, 10 կամ 15 հազար դոլար, հետո դա մաս-մաս «դուրս է գրում» ձեր վճարած հարկից։

Իհարկե, դա էլ վատ չէ։ Ինչպես ասում են` չեղածից լավ է։ Սակայն դա վկայում է այն մասին, որ օրենքի հեղինակներն անկեղծ չեն հիմնավորումների հարցում և «մոռանում են» ԱԱՀ կոչված բաղադրիչի մասին։

Իսկ ամենատխուր եզրակացությունն այն է, որ ակնհայտ է դառնում` կառավարությունը գործում է այսօրվա օրով։ Այսինքն` պետական գանձարանին փողը հիմա՛ է պետք, շտապ։ Եվ դա ցանկանում են լրացնել բնակարանների օտարումից ստացվելիք ԱԱՀ-ների տեսքով։

Թերևս, հենց այս հանգամանքն է խանգարում, որ եկամտային հարկի այս արտոնությունը սպասված արդյունքը չի տալիս։ Կառուցապատողները շարունակում են բողոքել։ Բանկերն առանց այն էլ խստացրել են բոլոր տեսակի վարկավորման ծավալները` այդ թվում` հիպոթեքային վարկերի։

Իսկ պաշտոնական վիճակագրությունը վկայում է անշարժ գույքի շուկայում շարունակվող բացասական միտումների մասին։ Շինարարությունն առաջին եռամսյակում գրեթե զրոյին մոտ աճ է ունեցել։ Իսկ, օրինակ` ՀՀ ԿԱ անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի տվյալներով` 2015 թվականի փետրվարին` 2014 թվականի փետրվարի համեմատ, անշարժ գույքի օտարման գործարքների քանակը նվազել է 4.0 %-ով։ Իսկ Երևան քաղաքում 2015 թվականի փետրվարին` 2014 թվականի փետրվարի համեմատ, բազմաբնակարան բնակելի շենքերի բնակարանների առուվաճառքի գործարքների թիվը նվազել է 33.4 %-ով։ Իհարկե, այս տվյալներից չի երևում, թե դրանց որ մասն է գնվել հենց կառուցապատողներից և վարկային միջոցներով, սակայն ընդհանուր պատկերը հուսադրող չէ։