Շուկան շարունակում է տաքանալ. Այն, ինչի համար այսօր հպարտանում են, վաղը մեծ գլխացավանք է դառնալու
Կառավարության ու Կենտրոնական բանկի չպատճառաբանված գործողությունների հետևանքով, վերջին մեկ-երկու տարիներին անշարժ գույքի շուկան Հայաստանում հասցրել է չափից դուրս տաքանալ։ Շուկան այնքան են ծանրաբեռնել հիփոթեքային վարկերով, որ չափազանց շատ ռիսկեր են կուտակվել։ Ձևավորվել են չհիմնավորված բարձր գներ։ Անշարժ գույքի գերարժևորումը, Կենտրոնական բանկի վերջին գնահատումներով, հասնում է 25 տոկոսի։
Սա առանց այն էլ արդեն հսկայական մեծ շեղում է, որը ձևավորվել է շուկայում։ Սակայն դա չի խանգարում, որ անշարժ գույքի գները շարունակեն բարձրանալ։ Խորանում է գերարժևորումը՝ մեծացնելով շուկայի ռիսկերը։ Անշարժ գույքի միջին ամսական գնաճը հասնում է գրեթե 1 տոկոսի։
Տրամաբանորեն գերարժևորված գների պայմաններում, շատերը պիտի ձեռնպահ մնային շուկայում գործարքներ կատարելուց։ Բայց եթե երկրորդային շուկայում դա վերջին ամիսներին նկատելի է, ապա առաջնայինում՝ ոչ։
Առաջնային շուկան, կառավարության կողմից արհեստականորեն ձևավորած ազդակների հետևանքով, պահպանում է պահանջարկի բարձր ակտիվությունը՝ մեծացնելով ճնշումը գերարժևորման ուղղությամբ ու խորացնելով ռիսկերը։ Պահանջարկ ու հնարավորություն ունեցող-չունեցողը հիփոթեքով նորակառույց շենքում բնակարան է գնում, բանկերն էլ հաճույքով ֆինանսավորում են, որովհետև լիկվիդայնության մեծ պաշար են կուտակել։ Փող կա, ծախսելու տեղ չկա։
Հիփոթեքը դարձել է բանկերի համար գումարները տեղաբաշխելու հիմնական միջոցը։ Պահանջարկը կա, բանկերն էլ օգտվում են դրանից և մեծ ծավալներով ֆինանսավորում նորակառույցներում անշարժ գույքի ձեռքբերումը։
Արդեն տևական ժամանակ այդպես է, բայց միայն վերջերս են իշխանությունները հասկացել, թե այս ամենն ինչ ծանր հետևանքների կարող է հանգեցնել։
Այն, ինչի մասին այսօր հպարտությամբ են խոսում, վաղը կարող է մեծ գլխացավանք դառնալ իրենց և ոչ միայն իրենց, այլև շուկայի մյուս բոլոր մասնակիցների համար։ Ուստի փորձում են որոշակի կանխարգելիչ քայլեր ձեռնարկել։
Այդ նպատակն է հետապնդում մասնավորապես իշխանական պատգամավորներից մեկի կողմից վերջերս ներկայացրած նախաձեռնությունը, որով արգելվում է կառուցապատողին տրամադրել հիփոթեքային գումարների 75 տոկոսը՝ մինչև շենքի շինարարության ավարտը։ Կրքերը սրա հետ կապված բավական թեժացել են։ Դժգոհ են հատկապես կառուցապատողները, որոնք զրկվում են շրջանառու միջոցներից և ստիպված են լինելու դիմել բանկերին՝ հավելյալ վարկեր ներգրավելու համար։
Այսքանից հետո շատերը զարմանում են, թե ինչու են բանկերը շահագրգռված ու պաշտպանում այս նախաձեռնությունը։
Բայց խնդիրը միայն բանկերն ու կառուցապատողները չեն։ Թվում է, թե քաղաքացու գումարները սառեցնելով՝ շատ կարևոր խնդիր է լուծվում անշարժ գույքի շուկայում առաջացած ռիսկերը չեզոքացնելու առումով։ Սակայն իրականում ոչ մի էական խնդիր սրանով չի լուծվում։ Ընդհակառակը՝ նորերն են ի հայտ գալու։ Դրա հետևանքով տեղի է ունենալու շուկայի կենտրոնացում, ինչը շատ ավելի նպաստավոր միջավայր է ստեղծում արհեստական գնագոյացման համար։
Բացի այդ՝ անշարժ գույքի շուկայում այսօր առաջացած ռիսկերը ոչ այնքան կառուցապատողների, որքան քաղաքացիների դաշտում են։ Կապված են մարդկանց կայուն եկամուտների հետ։ Եթե այսօր, որոշ գործոնների արդյունքում, դրանք կարող են բավարար լինել հիփոթեքով բնակարան գնելու համար, վաղը շատերը կարող են զրկվել այդ հնարավորությունից։
Սա ոչ թե իրականությունից կտրված ենթադրություն է, այլ այսօրվա իրողություններից թելադրված եզրակացություն։
Հիփոթեքի դեպքում այս ռիսկը, իհարկե, միշտ էլ կա։ Բայց խնդիրը ծավալների մեջ է։ Այսպիսի մասսայական վարկավորման պարագայում ռիսկերը շատ ավելի են մեծանում։ Այլ բան է, երբ 100 վարկառու չեն կարողանում սպասարկել իրենց վարկերը, այլ բան, երբ 10000-ը։
Նախաձեռնությունը, որը ներկայացվել է իբր շուկան կարգավորելու համար, սրան ոչ մի լուծում չի առաջադրում։ Այն լինելու է հերթական կիսատ-պռատ քայլը, որը գրեթե ոչնչով չի թուլացնելու անշարժ գույքի շուկայի լարվածությունը, որն առաջացել է գերհիփոթեքավորման հետևանքով։ Դրա անմիջական պատասխանատուն կառավարությունն է, որը պետական բյուջեի հաշվին որոշել է ստանձնել պահանջարկ ունեցող-չունեցող քաղաքացիների հիփոթեքային վարկի բեռի մի մասը։ Չհաշված, որ դրանով մեծ ծանրաբեռնվածություն է կուտակել հետագա տարիների բյուջեների վրա, նաև լուրջ վտանգի տակ է դրել շահառուներից շատերին։ Երբ վաղը նրանց եկամուտները բավարար չլինեն այդ վարկերը սպասարկելու համար, կորցնելու են ոչ միայն բնակարանները, այլև մինչ այդ կատարած վճարումները։
Շատերը մտնելով հիփոթեքի տակ, նույնիսկ չեն էլ պատկերացնում, թե հետո ինչ հսկայական գումարներ են հետ վերադարձնելու։ Որպեսզի պատկերացնեք, ասենք, որ մոտավոր հաշվարկներով, 50 մլն դրամ հիփոթեքի հետվերադարձը կազմելու է գրեթե 120-125 մլն դրամ։
Միայն եկամտային հարկի հետվերադարձի մասին են լսել ու առանց խորանալու երույթների մեջ՝ մտել վարկային երկարաժամկետ բեռի տակ։ Այն էլ՝ շատ թանկ բեռի տակ։
Երբեմն այդ վարկերը հասնում են ընդհուպ 12-14 տոկոսի, ինչը շատ ծանր բեռ է։ Բայց նույնիսկ դա հաշվի չեն առնում։
Հիփոթեքային վարկերը Հայաստանում միշտ էլ թանկ են եղել։ Սակայն վերջին շրջանում ավելի են թանկացել՝ կապված Կենտրոնական բանկի կողմից իրականացվող թանկ փողի քաղաքականության ու հիփոթեքի պայմանների որոշ խստացումների հետ։
Չնայած թանկացմանը՝ հիփոթեքային վարկերն անշարժ գույքի առաջնային շուկայում մեծ տեմպով ավելանում են՝ խթանելով ռիսկերն ու գերարժևորումը։ Դա իր ուղղակի ազդեցությունն է թողնում ոչ միայն՝ առաջնային, այլև՝ երկրորդային շուկայի վրա։ Այստեղ ևս գները բարձրանում են, թեպետ արդեն տևական ժամանակ շուկան գտնվում է խիստ պասիվ վիճակում։
Ամենաթարմ տվյալներով, որոնք վերաբերում են ապրիլին, անշարժ գույքի առք ու վաճառքը նախորդ տարվա համեմատ՝ կրճատվել է ավելի քան 13 տոկոսով։
Սա ևս փոքր անկում չէ, բայց լիարժեք պատկերը երևում է Երևանի պարագայում, որը շուկայի ամենաառանցքային հատվածն է։ Երևանում անշարժ գույքի առք ու վաճառքն ապրիլին կրճատվել է գրեթե 39 տոկոսով։
Եթե նախորդ տարի այդ ամսին մայրաքաղաքում վաճառվել կամ գնվել էր 1656 անշարժ գույք, ապա այս տարի կատարվել է այդպիսի ընդամենը 1015 գործարք։
Ամենամեծ անկումը գրանցվել է բնակարանային շուկայում։ Ապրիլին 38 տոկոսով քիչ բնակարան է վաճառվել, քան նախորդ տարի, 17 տոկոսով քիչ, քան նախորդ ամսին։
Երևանում բնակարանների վաճառքը նախորդ տարվա համեմատ՝ կրճատվել է ավելի քան 44 տոկոսով։
Նման անկում ժամանակին միայն համավարակի շրջանում էր դրսևորվել։
Ապրիլին Երևանում ընդամենը 588 բնակարան է վաճառվել, այնինչ անցած տարի վաճառվել էր 1052-ը։
Այսպիսի ցածր վաճառքի մակարդակ դժվար է հիշել, թե մեկ էլ երբ էր եղել։ Նույնիսկ 2018թ. ապրիլին, երբ Նիկոլ Փաշինյանը կաթվածահար էր արել երկիրը, Երևանում շուրջ 240-ով ավելի շատ բնակարան էր վաճառվել, քան այս տարի։
Անշարժ գույքի շուկայի այս իրավիճակը լրջորեն անհանգստանալու հիմքեր է տալիս։ Բայց միայն անհանգստանալը բավարար չէ։ Պոռոտախոսելու փոխարեն՝ հարկավոր է ոչ թե կիսատ-պռատ, այլ ամբողջական ու գործուն քայլեր ձեռնարկել՝ շուկայի լարվածությունը թուլացնելու, ռիսկերը մեղմելու ու շարունակվող գերտաքացումը կանխելու համար։
ՀԱԿՈԲ ՔՈՉԱՐՅԱՆ
