Հիփոթեքի շուկան «տաքացել» է
Վերջին տարիներին հիփոթեքային վարկերի բարձր աճով պայմանավորված, ինչպես և սպասելի էր, մեծացել է հիփոթեքի շուկայի «տաքացման» հավանականությունը։ Այդ մասին սկսել է խոսել նաև Կենտրոնական բանկը։
«Տնային տնտեսություններին տրամադրված վարկային պորտֆելի կառուցվածքում հիփոթեքային վարկերի տեսակարար կշիռն ավելացել է՝ վերջին տարիներին դրանց բարձր աճի տեմպերի պահպանման արդյունքում։ Սպառողական վարկերի նվազման և հիփոթեքային վարկերի բարձր աճի պայմաններում վերջիններիս կշիռը տնային տնտեսությունների վարկային պորտֆելի կառուցվածքում նշանակալի մեծացել է։
Վերջին տարիներին հիփոթեքային վարկերի բարձր աճի տեմպերի պահպանումը հիմնականում պայմանավորված է վարկերի տոկոսագումարների՝ վճարված եկամտահարկից վերադարձի գործող պետական ծրագրով։
Հիփոթեքային վարկերի գծով արձանագրված բարձր աճի տեմպերը հնարավոր ավելցուկային կամ ռիսկային վարկավորման ազդակներ են պարունակում, որին Կենտրոնական բանկն արձագանքել է պահանջ-գրավի արժեք ցուցանիշի (LTV) գործիքի ներդրմամբ»,- հրապարակված ֆինանսական կայունության հաշվետվության մեջ արձանագրել է Կենտրոնական բանկը։
Հիփոթեքի շուկայի տաքացմանը վերջերս անդրադարձավ նաև Կենտրոնական բանկի նախագահը։
«Անշարժ գույքի գները և հիփոթեքային վարկավորումը ցուցաբերել են աճի նմանատիպ միտումներ՝ դրսևորելով փոխլրացնող և միմյանց փոխսնուցող վարքագիծ: Այս պարագայում մեծանում է հիփոթեքային շուկայի «տաքացման» երևույթների առաջացման հավանականությունը: Հաշվի առնելով ՀՀ տնտեսության դիրքը ֆինանսական ցիկլի վրա՝ ԿԲ խորհուրդը կապիտալի հակացիկլիկ բուֆերը տարվա ընթացքում պահպանել է նվազագույն 0 մակարդակի վրա: Մինչդեռ հիփոթեքային շուկայում ռիսկերի առավել արդյունավետ և թիրախային հասցեագրման նպատակով ԿԲ-ն ներդրել է միջազգային պրակտիկայում լայն կիրառություն ունեցող վարկ-գրավ կամ LTV առավելագույնս սահմանաչափի պահանջները:
Հաշվի առնելով արտարժութային հիփոթեքային վարկերի ներհատուկ ռիսկերը՝ արտարժութային հիփոթեքային վարկերի համար սահմանվել է ավելի ցածր շեմ կամ ավելի խիստ LTV-ի մակարդակ»,- հայտարարեց Մարտին Գալստյանը:
Թե Կենտրոնական բանկի կիրառած խստացումները որքանո՞վ հնարավորություն կտան հիփոթեքի շուկան զերծ պահել «տաքացման» հետևանքներից, ցույց կտա ժամանակը։ Մինչ այդ՝ ակնհայտ է, որ հիփոթեքային վարկավորումը մեր երկրում շարունակում է մեծ տեմպերով ավելանալ։
Այդ միտումը սկսվեց այն բանից հետո, երբ եկամտային հարկի հետվերադարձի ծրագիրը սոցիալականից տեղափոխվեց քաղաքական դաշտ։ Ի սկզբանե այն նպատակ ուներ օժանդակել բնակարանի խնդիր ունեցող սոցիալական խմբերին։ Հետագայում, սակայն, ծրագիրն այնքան ընդլայնվեց, որ շատերը դրա շրջանակներում պետության հաշվին սկսեցին նաև բիզնես նպատակներ հետապնդել։
Այդ քաղաքականության հետևանքը եղավ այն, որ վերջին տարիներին պետության բեռը եկամտային հարկի վերադարձի գծով այնքան ավելացավ, որ կառավարությունը ստիպված էր հայտարարել ծրագիրն աստիճանաբար սահմանափակելու մասին։ Եկամտային հարկի վերադարձը շուտով կանցնի 30 մլրդ դրամից։ Անցած տարի շուրջ 23 միլիարդ էր։
Այս տարվա առաջին եռամսյակում էլ կազմել է 7,5 միլիարդ, ինչն ավելի քան 66 տոկոսով գերազանցում է նախորդ տարվա ցուցանիշը։ Նախորդ տարվա եռամսյակային ցուցանիշը 4,5 միլիարդ էր. 3 միլիարդով ավելի քիչ, քան այս տարի է։
Բայց սա դեռ վերջը չէ։ Առաջիկայում այն շարունակելու է ավելանալ՝ պայմանավորված հիփոթեքային վարկավորման ակտիվության պահպանմամբ։
Հիփոթեքի նկատմամբ պահանջարկը մեծացել է այն բանից հետո, երբ կառավարությունը որոշեց աստիճանաբար սահմանափակել ծրագրի ընդգրկման տարածքը։ Մինչ այդ շատերը փորձում են Երևանում բնակարան ձեռք բերել։
Արդյունքում՝ հիփոթեքային վարկավորումը մեծ տեմպերով ավելանում է։
Անցած տարի, երբ վարկային շուկան ակտիվությամբ աչքի չէր ընկնում, բանկերի հիփոթեքային վարկերի պորտֆելն արագորեն ավելանում էր։ Սա այն եզակի վարկային հատվածներից էր, որտեղ վարկավորումն աճում էր։
Վերջին մեկ տարվա ընթացքում բանկերի հիփոթեքային վարկերի պորտֆելն ավելացել է գրեթե 181 մլրդ դրամով։ Եվ սա՝ այն դեպքում, երբ տեղի է ունեցել ընդհանուր վարկային պորտֆելի նվազում շուրջ 16 միլիարդով։
Բանկերի կողմից տրամադրված հիփոթեքային վարկերի պորտֆելն այս տարվա մարտի վերջի դրությամբ հասել է 698 մլրդ դրամի։ Այդ ցուցանիշով այն հետ է մնում միայն սպառողական վարկերից։
Ի տարբերություն հիփոթեքի, սպառողական վարկերը 2020թ. սկսած էապես կրճատվել են։ Պիկին բանկերի սպառողական վարկերի պորտֆելը հասնում էր 960 մլրդ դրամի։ Հիմա 835 միլիարդի սահմաններում է։
Հիփոթեքային վարկերի պորտֆելը զգալիորեն առաջ է անցել նաև արդյունաբերության վարկավորումից։
Վերջին տվյալներով, այստեղ իրականացված վարկային ներարկումները կազմում են 555 մլրդ դրամ՝ 143 միլիարդով պակաս, քան բանկերի հիփոթեքային վարկերի պորտֆելն է։
Արդյունաբերության ոլորտում ևս բանկերի վարկային պորտֆելը վերջին մեկ տարում բավական մեծ տեմպերով նվազել է. մարտին, նախորդ տարվա մարտի համեմատ, կրճատումն ավելի քան 85 մլրդ դրամի է հասնում։
Անցած 2 տարիներին վարկային շուկան հիմնականում նստած է եղել հիփոթեքի վրա։ Այդ ընթացքում բանկերի հիփոթեքային վարկերի պորտֆելը գրեթե կրկնապատկվել է՝ ավելանալով ևս 335 մլրդ դրամով։
Վարկավորման այսպիսի ակտիվությունն էլ «տաքացրել» է հիփոթեքի շուկան։
Հաշվի առնելով համաշխարհային տնտեսության մեջ առաջացած լարվածությունը, անկայունությունն ու անորոշության բարձր մակարդակը, ռիսկերը ցանկացած պահի կարող են առարկայական դառնալ։
Հավանաբար դա էլ ստիպել է Կենտրոնական բանկին խստացնել հիփոթեքի տրամադրման պայմանները։ Հնարավորինս նվազեցվել են գրավի առարկայի և վարկի հարաբերակցությունը՝ հետագա ցնցումների պարագայում բանկերի կորուստները մեղմելու համար։
Դա, անշուշտ, որոշ չափով կզսպի հիփոթեքի ակտիվությունը։ Բայց այն կշարունակի ավելանալ՝ պայմանավորված եկամտային հարկի վերադարձի դեռևս պահպանվող գործոնով։
Քանի դեռ պետությունը պատրաստ է բյուջեի հաշվին մեծ գումարներ վճարել հիփոթեքային վարկերի տոկոսները վերադարձնելու համար, կգտնվեն մարդիկ, ովքեր կփորձեն օգտվել այդ հնարավորությունից, անկախ նրանից՝ ունե՞ն, թե՞ չունեն բնակարանի կարիք։
ՀԱԿՈԲ ՔՈՉԱՐՅԱՆ
