«Զալոգի» վրա հիմնված Հայաստանի տնտեսությունը

Անշարժ գույքի վերաբերյալ պաշտոնական ցուցանիշները, կարելի է ասել, ամենաանարժանահավատ վիճակագրական տվյալների շարքից են։ Փորձենք հասկանալ՝ ինչ է ասում մեզ պաշտոնական վիճակագրությունը։ Եվ այսպես, ըստ ՀՀ կառավարությանն առընթեր Անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի ամփոփ տեղեկատվության, 2016թ. մայիսին հանրապետությունում անշարժ գույքի նկատմամբ իրականացվել են 14 658 գործարքներ։

Այս ցուցանիշը մեզ տրամադրում է Ազգային վիճակագրական ծառայությունը՝ հղում անելով հենց Կադաստրին։ ԱՎԾ-ն համեմատականներ չի ներկայացնում, որպեսզի հասկանալի լինի՝ ի՞նչ դինամիկա ունենք անշարժ գույքի շուկայում։ Սկզբնաղբյուրը՝ Կադաստրի կոմիտեն, փոքր-ինչ ավելի անկեղծ է՝ նշում է, որ նախորդ տարվա մայիսի համեմատ՝ անշարժ գույքի նկատմամբ իրականացված գործարքների թիվը նվազել է 4,8%-ով (կամ 720-ով)։ Ըստ գործարքների տեսակների՝ համեմատականներ զեկույցում չեն ներկայացվում։

Սակայն դա ինքնուրույն հաշվարկելը մեծ բարդություն չի ներկայացնում, ինչը և արել ենք։ Այսպես, ըստ Կադաստրի տվյալների՝ 2016 թվականի մայիսին անշարժ գույքի նկատմամբ իրականացված 14 658 գործարքներից 10,5%-ն առաջնային գրանցումներ են, 24,5%-ը՝ օտարումներ, 4,3%-ը՝ վարձակալությունը, 13,4%-ը՝ գրավադրումը, 10,7%-ը՝ ժառանգությունը, 36,6%-ը՝ այլ պետական գրանցումները։

Մենք տոկոսները վերածել ենք բացարձակ թվերի, որպեսզի հասկանանք՝ յուրաքանչյուր տեսակի գծով քանի գործարք է եղել 2016 թվականի մայիսին։ Նույն բանն արել ենք նաև 2015 թվականի մայիսի ցուցանիշների դեպքում (արդյունքները բերված են աղյուսակում)։
Այստեղից արդեն երևում է, թե որ տեսակի գործարքի քանակը որքան է եղել այս տարվա մայիսին և մեկ տարի առաջ։ Նաև երևում է, թե որը որքանով է աճել կամ նվազել։
Սակայն, որպեսզի պատկերն ավելի հասկանալի լինի և միանգամից երևա՝ ինչ է կատարվում անշարժ գույքի շուկայում, մենք փոփոխությունները ներկայացրել ենք նաև տոկոսային տեսքով (տես գծապատկերը)։

Ինչպես տեսնում եք, ամենից շատ նվազել են առաջնային գրանցումները՝ 16,72%-ով։ Առաջնային գործարքն այն է, երբ անձը կամ կազմակերպությունը զրոյից կառուցում է շենք, տուն կամ այլ շինություն և գրանցում այն։

Օտարումները նվազել են շուրջ 10%-ով։ Ամենից շատ՝ շուրջ 45%-ով, ավելացել են գրավադրման գործարքները՝ մայիսին կատարվել է 1964 այդպիսի գործարք։ Մոտ 5%-ով էլ ավելացել են վարձակալության գործարքները։

Այս դինամիկան խոսում է անշարժ գույքի շուկայի (և ոչ միայն՝ այդ շուկայի) անմխիթար վիճակի մասին։

Առաջնային գրանցումների քանակի նվազումը խոսում է այն մասին, որ ֆիզիկական անձինք և կազմակերպություններն ավելի քիչ անշարժ գույք են կառուցել ու հանձնել շահագործման։ Օտարման (վաճառքի) գործարքների նվազումը խոսում է անշարժ գույքի նկատմամբ պահանջարկի նվազման մասին։

Գրավադրման աճը նշանակում է, որ զգալիորեն ավելացել են անշարժ գույքի գրավով վարկեր և փոխառություններ վերցնելու գործարքները։ Ընդ որում, խոսքը չի վերաբերում միայն բանկերին կամ վարկային կազմակերպություններին։ Մեր իրականության մեջ մեծ տարածում է գտել անշարժ գույքի գրավի դիմաց «տոկոսով փող տալու» պրակտիկան՝ անհատ անձանց կողմից և բավականին բարձր տոկոսադրույքներով։ Ընդ որում, չպետք է կարծել, որ անշարժ գույքի գրավադրման գործարքների ավելացումն անուղղակիորեն վկայում է հիպոթեքային վարկավորման աշխուժացման մասին։ Որովհետև հիպոթեքային գրավադրման դեպքում կատարվում է նաև օտարման գործարք (ձևակերպվում է առքուվաճառք և տունը գրավադրվում է բանկում)։

Այսինքն, հիպոթեքային շուկայի կտրուկ աշխուժացման դեպքում օտարման գործարքները չէին կարող այսպիսի անկում ունենալ։

Իսկ ինչո՞վ բացատրել վարձակալության գործարքների աճը։ Ընդհանուր անկման ֆոնին՝ այս աճն առաջին հայացքից՝ տարօրինակ է թվում։ Սակայն անշարժ գույքի շուկայով զբաղվողները վարձակալության գործարքների աճը, որքան էլ տարօրինակ հնչի, բացատրում են հենց այս լճացած վիճակով և առքուվաճառքների թվի նվազմամբ։ Մասնավորապես, մեծ թվով երիտասարդ ընտանիքներ, չկարողանալով իրենց թույլ տալ կանխիկ կամ հիպոթեքային վարկավորման միջոցով բնակարան ձեռք բերել, նախընտրում են բնակարան վարձակալել։ Հենց դրանով էլ բացատրվում է, որ բնակելի անշարժ գույքի վարձակալության գները ոչ միայն չեն նվազում, այլ հակառակը՝ որոշ չափով աճում են։
Իսկ ովքեր կարծում են, որ վարձակալության գործարքները վերաբերում են կոմերցիոն անշարժ գույքին, կարող են կարճ պտույտ կատարել մայրաքաղաքում և գրանցել փակված ու վարձով տրվող կոմերցիոն տարածքները։

Վերջում նշենք, որ անշարժ գույքի վիճակագրության մեջ կա ևս մեկ՝ հավերժ հակասական կետ՝ անշարժ գույքի գները։ Անշարժ գույքի օտարման գործարքների ու առաջնային գրանցումների երկնիշ անկման ֆոնին անշարժ գույքի գները չեն նվազում։ Արդեն խորհրդանիշ դարձած՝ Կենտրոն վարչական շրջանում բազմաբնակարան շենքի 1քմ-ի միջին գինը, ըստ պաշտոնական վիճակագրության, ավանդական 428 հազար դրամ է։ Այդ գինն անգամ 1 դրամով փոփոխության չի ենթարկվել 2013 թվականի ապրիլից ի վեր։