Երվանդ ջան, սիրուն չի

Կամ՝ ինչպես է ճգնաժամը թաքնվում կադաստրի թվերի ետևում
Հայաստանի գերատեսչությունների ղեկավարները դեռ շարունակում են ամփոփել 2012 թվականը։ Ոմանք այդ ամփոփումն ավարտել էին դեռ դեկտեմբերին և հանգիստ խղճով դիմավորել Նոր տարին, որոշներն էլ դա անում են այս օրերին։

Երեկ էլ տարին ամփոփել է ՀՀ ԿԱ անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի նախագահ Երվանդ Զախարյանը։ Նա նախ խոսել է կադաստրի համակարգում կոռուպցիայի ծավալների նվազման մասին՝ նշելով, որ եթե այդ երևույթը չի վերացել, ապա «իսպառ մինիմումի է հասցվել»։ Իսկ հետո խոսել է անշարժ գույքի շուկայի մասին՝ հիմնականում փորձելով համոզել, որ անշարժը գույքի գները փոփոխության չեն ենթարկվել։ Ըստ Ե. Զախարյանի՝ Երևանում բազմաբնակարան բնակելի շենքերի 1քմ-ի շուկայական գինը 2011-ին մոտավորապես 257.400 դրամ էր, իսկ 2012-ին` 257.300 դրամ: «Սա նշանակում է, որ նվազումը եղել է մոտ 100 դրամի սահմաններում, մոտավորապես պահպանվել է այն մակարդակը, ինչ 2011-ին էր»,- ասել է նա: Անշարժ գույքի վաճառքով զբաղվող կազմակերպություններն ու անձինք և այն քաղաքացիները, ովքեր վաճառել կամ վաճառում են իրենց բնակարանը, հակառակն են պնդում` գները նվազել են։ Լրագրողների այն հարցին, թե ինչո՞վ է պայմանավորված գնահատող կազմակերպությունների և շուկայի վերլուծության միջին գների միջև եղած տարբերությունները, Զախարյանը պատասխանել է, որ գնահատող կազմակերպությունները երբեմն շտապում են և վերցնում տեղական տվյալները։ «Մեր ներկայացրած թվերը քննարկման ենթակա չեն, որովհետև բոլոր տվյալները մեզ մոտ են, և լուրջ մեթոդոլոգիա կա: Մենք շահագրգիռ կողմ չենք: մենք ցույց ենք տալիս այն, ինչ կա: Դուք ընդունե՛ք մեր թվերը»,- ասել է նա:
Ըստ Ե. Զախարյանի, 2008-ի հետ համեմատ` անշարժ գույքի շուկայում արձանագրվել է գների 10-15 տոկոս նվազում, որը նկատվել է ոչ միայն Հայաստանում, այլև ամբողջ աշխարհում: «Համեմատած մյուս երկրների հետ` Հայաստանում վիճակը բավական բարվոք է»,- ասել է Զախարյանն ու կանխատեսել, որ 2013-ին անշարժ գույքի շուկայում գների որոշակի կայունացում կլինի, իսկ տարվա վերջում` հավանաբար գների աճ կգրանցվի։ Փորձենք մարսել այս ամենը։ Նախ` Կադաստրի կոմիտեն անշարժ գույքի գները խեղաթյուրելու լուրջ պատճառներ իսկապես չունի։ Սակայն, ինչ վերաբերում է շահագրգիռ կողմ չլինելուն, դա այնքան էլ միանշանակ չէ։ Կադաստրի կոմիտեն՝ ինչպես մյուս բոլոր պետական կառույցները, միշտ էլ շահագրգիռ կողմ է երկրի վիճակը հնարավորինս ուրախ գույներով ներկայացնելու հարցում։ Դրան դեռ կանդրադառնանք։ Մինչ այդ փորձենք վերլուծել անշարժ գույքի գների պաշտոնական տվյալները (հուսով ենք՝ մեզ կներվի, որ քննարկում ենք այն թվերը, որոնք «քննարկման ենթակա չեն»)։ Դրամային արտահայտությամբ անշարժ գույքն իրոք չի էժանացել։ Սակայն դրամային գինը ածանցյալ է և ոչինչ չի նշանակում. ավելի կարևոր է դոլարային արտահայտությունը։ Դոլարիզացիան դեռ արմատավորված է հայկական իրականության և մտածելակերպի մեջ։ Խոշոր գնումներ (մեքենաներ, անշարժ գույք) կատարելիս Հայաստանի քաղաքացիները հաշվարկները կատարում են դոլարով։ Փորձի համար զանգահարեք տուն վաճառող որևէ քաղաքացու և հարցնեք գինը։ 10-ից 9-ը ձեզ կպատասխանեն դոլարով։ Մարդիկ գինը որոշելիս՝ «մտածում» են դոլարով։ Եթե որոշում են գինն իջեցնել կամ բարձրացնել՝ դա անում են դոլարով։ Հետո այդ գինն արդեն վերածում են դրամի՝ գովազդային հայտարարություններում կամ պաշտոնական գործարքներում։ Հիմա փորձենք գների փոփոխությունը դիտարկել դոլարային արտահայտությամբ։ 2011 թվականին ԱՄՆ դոլարի միջին փոխարժեքը կազմել է 372.5, 2012 թվականին՝ մոտ 401 դրամ։ Դոլարային արտահայտությամբ՝ 1 քմ-ի գինը 2011 թվականին կազմել է 691 դոլար (257.400-ը բաժանած 372.5-ի), իսկ 2012-ին՝ 641 դոլար (257.300-ը բաժանած 401-ի)։ Այսինքն՝ դոլարային արտահայտությամբ կոնկրետ Երևանում բազմաբնակարան շենքերի բնակարանների 1քմ-ի գինը նվազել է 50 դոլարով կամ շուրջ 7%-ով։ Անշարժ գույքի շուկայի հաջորդ կարևոր բնութագրիչը գործարքների քանակն է։ Կադաստրի պետական կոմիտեն դեռ չի ամփոփել 2012 թվականի հունվար-դեկտեմբեր ամիսների ամբողջական տվյալները։ Սակայն կարելի է իրավիճակի մասին պատկերացում կազմել հունվար-նոյեմբերի տվյալներով։ Այսպես, ըստ Կադաստրի կոմիտեի պաշտոնական զեկույցի, 2012 թվականի հունվար-նոյեմբեր ամիսներին հանրապետությունում անշարժ գույքի նկատմամբ իրականացվել են 155.543 գործարքներ, որոնց քանակը 2011 թվականի նույն ժամանակահատվածի համեմատ նվազել է 8.2%-ով։ Դրանցից շուրջ 47 հազարը օտարման գործարքներն են (առքուվաճառք, նվիրատվություն, փոխանակում)։ Դրանց քանակը նախորդ տարվա համեմատ նվազել է 2.6%-ով։ Իսկ կոնկրետ Երևանում առքուվաճառքի գործարքների քանակը նվազել է 9.8%-ով՝ հասնելով 12.526-ի։ Ճիշտ է, դեկտեմբեր ամսվա ցուցանիշները դեռ չեն ամփոփվել, սակայն տարվա ընդհանուր պատկերը շատ չի տարբերվի 11 ամիսների դինամիկայից։ Ամփոփելով այս ամենը՝ փաստենք, որ անշարժ գույքի շուկան նախորդ տարվա ընթացքում պասիվացել է, ինչի մասին վկայում են թե գները, թե՛ գործարքների քանակը։ Եվ վերջապես անդրադառնանք 2008թ. հետ համեմատականներին։ 2008թ. Երևանում բազմաբնակարան շենքերի բնակարանների 1քմ-ի գինը կազմել է 296 հազար դրամ (կադաստրի կոմիտեի պաշտոնական տվյալներով)։ 2012-ին, ինչպես նշել էր Երվանդ Զախարյանը, 257.300 դրամ։ Այսինքն՝ Երևանում անշարժ գույքն էժանացել է 39 հազար դրամով (1քմ-ի հաշվարկով) կամ 13%-ով։ Այս առումով, ցուցանիշը համադրելի է Զախարյանի նշած 10-15% գնանկման հետ։
Սակայն դոլարային արտահայտությամբ 2008թ. համեմատ անշարժ գույքը Երևանում նվազել է 1.5 անգամ, քանի որ 2008թ. դոլարի միջին փոխարժեքը 305 դրամ էր (1քմ-ի գինը այդպիսով կազմում էր շուրջ 960 դոլար)։
Իսկ երբ խոսում ենք միջազգային համեմատությունների մասին, ապա առավելևս պետք է դոլարային տարբերակը հիմք ընդունել՝ ցուցանիշները համադրելի դարձնելու համար։ Եվ այս առումով, Հայաստանը գտնվում է ոչ թե բարվոք վիճակում, ինչպես պնդում է Զախարյանը, այլ բավականին վատ։
Վատ, որովհետև անշարժ գույքի գները խոսում են տնտեսության ակտիվության և բնակչության գնողունակության մասին։ Որքան բարձր են տնտեսական աճի տեմպերը, այնքան թանկանում է անշարժ գույքը։ Հենց դրա համար էլ մեր պաշտոնյաները, այդ թվում` նաև Երվանդ Զախարյանը, փորձում են ապացուցել, որ անշարժ գույքը չի էժանանում։ Որովհետև պաշտոնական վիճակագրությունը 2012 թվականի համար հայտարարելու է 7%-անոց տնտեսական աճ։ Իսկ 7%-անոց տնտեսական աճի ժամանակ սովորաբար անշարժ գույքի գները երկնիշ անկում չեն ունենում, մարդիկ էլ չեն արտագաղթում երկրից՝ նվազեցնելով պահանջարկն այդ գույքի նկատմամբ։ Իսկ պետական բոլոր կառույցների շահագրգռվածությունը (ինչի մասին վերը նշեցինք) հենց այն է, որ բոլոր ցուցանիշները «խոսեցնեն» միմյանց հետ և հարմարեցնեն տնտեսական աճի լավատեսական պատկերին։

Հ.Գ.– Եթե Երվանդ Զախարյանը դեռևս քաղաքապետ լիներ և նախագահ Սերժ Սարգսյանը նրա մոտ խորհրդակցություն անցկացներ, տեսնելով այս թվերի խայտառակ անհամապատասխությունը՝ թերս կասեր՝ Երվանդ ջան, սիրուն չի։